Sprawy dotyczące działu spadku, zniesienia współwłasności czy rozliczeń finansowych w postępowaniu cywilnym często sprowadzają się do kwestii wyceny nieruchomości. To, ile warta jest dana działka, budynek czy gospodarstwo, determinuje sposób podziału majątku i wysokość ewentualnych dopłat pomiędzy współwłaścicielami. W takich sprawach kluczową rolę odgrywają biegli rzeczoznawcy majątkowi.
Jednak opinia biegłego nie zawsze jest wolna od uchybień. W sprawie rozpoznanej przez Sąd Okręgowy w Łodzi (sygn. akt II Ca 2761/14) pojawił się istotny problem – aktualność operatu szacunkowego. Sąd drugiej instancji wprost wskazał, że dla prawidłowego rozstrzygnięcia niezbędne jest potwierdzenie, czy wycena sporządzona kilka lat wcześniej pozostaje aktualna. To orzeczenie jest dobrą ilustracją, jak braki w opinii biegłego mogą prowadzić do konieczności uchylenia rozstrzygnięcia i ponownego badania sprawy.
Stan faktyczny i przebieg sprawy
Spór toczył się o dział spadku i zniesienie współwłasności. Sąd Rejonowy, rozpoznając sprawę w pierwszej instancji, oparł się na opinii rzeczoznawcy majątkowego, który oszacował wartość nieruchomości wchodzących w skład majątku. Na tej podstawie sąd ustalił wysokość udziałów oraz zasądził stosowne dopłaty.
W toku postępowania apelacyjnego wnioskodawcy podnieśli zarzuty dotyczące operatu szacunkowego. Wskazali, że opinia biegłego była sporządzona znacznie wcześniej, a rynek nieruchomości w tym czasie uległ zmianie. Tym samym pojawiła się wątpliwość, czy ustalenia co do wartości majątku nadal odzwierciedlają rzeczywistość.
Problem? Aktualność operatu szacunkowego
Sąd Okręgowy, rozpoznając apelację, zwrócił uwagę na konieczność zbadania aktualności operatu szacunkowego. Podkreślił, że wartość nieruchomości nie jest kategorią stałą – zmienia się w czasie w zależności od sytuacji rynkowej, lokalnych uwarunkowań, a nawet zmian planistycznych.
Operat szacunkowy, który w chwili sporządzenia był prawidłowy, po kilku latach może być dokumentem nieprzydatnym do oceny wartości majątku. Dlatego sąd odwoławczy wskazał, że nie wystarczy samo przyjęcie wyceny sprzed lat – konieczne jest potwierdzenie, czy nadal jest ona aktualna.
Braki w opinii biegłego
Kluczowy zarzut dotyczył tego, że biegły ograniczył się do oszacowania wartości nieruchomości, ale nie odniósł się do jej aktualności na dzień orzekania. Co więcej, sąd pierwszej instancji nie dopilnował, by rzeczoznawca uzupełnił opinię w tym zakresie.
W praktyce oznaczało to, że podstawowe ustalenia faktyczne – wartość nieruchomości – zostały dokonane na niepewnej podstawie. Taki brak uniemożliwia prawidłowe rozstrzygnięcie, bo sąd orzeka o dopłatach i podziale, posługując się wartościami, które mogą być już nieaktualne.
Stanowisko sądu odwoławczego
Sąd Okręgowy wskazał jednoznacznie:
- konieczne jest uzupełnienie materiału dowodowego,
- biegły powinien potwierdzić aktualność operatu szacunkowego lub sporządzić nową wycenę,
- bez tego orzeczenie sądu pierwszej instancji jest obarczone wadą i nie może się ostać.
W efekcie sąd odwoławczy uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.
Szersze znaczenie sprawy
1. Operat nie jest wieczny
Orzeczenie potwierdza zasadę, że wycena nieruchomości ma charakter „chwilowy”. Szybko przestaje być aktualny. Wartość gruntu czy budynku może w ciągu kilku lat wzrosnąć lub spaść nawet o kilkadziesiąt procent. Dlatego sądy muszą weryfikować, czy operat sporządzony wcześniej nadal może stanowić podstawę rozstrzygnięcia.
2. Rola sądu w kontroli opinii biegłego
Sąd nie może bezrefleksyjnie przyjmować opinii biegłego – ma obowiązek ocenić jej rzetelność i kompletność. Jeśli opinia nie odpowiada na wszystkie istotne pytania, konieczne jest jej uzupełnienie.
3. Ochrona praw stron
Dla uczestników postępowania sprawiedliwy podział majątku zależy od tego, czy przyjęte wartości odpowiadają realiom rynkowym. Przyjęcie nieaktualnych wycen prowadzi do wypaczenia proporcji udziałów i niesłusznych obciążeń dopłatami.
Wnioski praktyczne
- Dla spadkobierców i współwłaścicieli – warto pilnować, by operat szacunkowy był możliwie świeży. Jeśli opinia jest sprzed kilku lat, należy żądać jej aktualizacji.
- Dla pełnomocników procesowych – w apelacji zawsze należy wskazywać na brak aktualności wyceny, jeśli między sporządzeniem operatu a orzekaniem upłynęło dużo czasu.
- Dla sądów – uchybienie polegające na przyjęciu nieaktualnej opinii biegłego prowadzi do uchylenia orzeczenia. Z punktu widzenia ekonomii procesowej lepiej od razu zadbać o uzupełnienie opinii i jego aktualność.
Podsumowanie
Sprawa rozpoznana przez Sąd Okręgowy w Łodzi (II Ca 2761/14) pokazuje, jak duże znaczenie ma aktualność operatu szacunkowego w sprawach spadkowych i o zniesienie współwłasności. Brak potwierdzenia, że wycena odpowiada realiom rynkowym, czyni rozstrzygnięcie wadliwym i prowadzi do uchylenia orzeczenia.
To orzeczenie jest ważnym przypomnieniem, że opinia biegłego ma służyć sądowi, ale także chronić interesy stron – a więc musi być rzetelna, kompletna i aktualna. Bez tego nie da się mówić o sprawiedliwym podziale majątku.
