W sprawach o wywłaszczenie kluczowym dokumentem decydującym o wysokości odszkodowania jest operat szacunkowy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, stanowi podstawę do ustalenia wartości nieruchomości przejmowanej przez organ publiczny. Jednak co zrobić, gdy właściciel nieruchomości nie zgadza się z wyceną? Czy można skutecznie zakwestionować operat szacunkowy? Odpowiedź na to pytanie jest złożona i wymaga analizy zarówno przepisów prawa, jak i orzecznictwa sądów administracyjnych. Sprawdźmy to.

Kiedy możliwe jest zakwestionowanie operatu szacunkowego?

Zakwestionowanie operatu szacunkowego w postępowaniu administracyjnym lub przed sądem administracyjnym jest możliwe, ale wyłącznie w wyjątkowych przypadkach. Główne przesłanki, które mogą stanowić podstawę do podważenia operatu, to:

• Naruszenie prawa – jeśli operat został sporządzony z pominięciem obowiązujących przepisów, np. z naruszeniem zasad wyceny określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
• Ewidentne błędy merytoryczne – jeśli operat zawiera rażące pomyłki, które dyskwalifikują jego wartość dowodową (np. błędne określenie przeznaczenia nieruchomości, nieprawidłowy dobór nieruchomości porównawczych).

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to rzeczoznawca majątkowy decyduje o wyborze podejścia, metody i techniki wyceny, uwzględniając uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W praktyce oznacza to, że sąd administracyjny nie może samodzielnie oceniać metodologii wyceny – to zadanie należy do biegłego.

Zgłoszenie zarzutów do operatu szacunkowego

Osoba wywłaszczona ma prawo wniesienia zarzutów do przygotowanego operatu szacunkowego. Zazwyczaj takie zastrzeżenia można zgłosić po otrzymaniu od organu prowadzącego postępowanie informacji o sporządzeniu operatu oraz możliwości zapoznania się z nim w siedzibie organu.

Wpływ rozprawy administracyjnej na postępowanie

Rozprawa administracyjna to jedno z ważniejszych narzędzi w rękach osoby wywłaszczonej. Dzięki niej można nie tylko uzyskać szczegółowe wyjaśnienia od biegłego, ale również skierować konkretne pytania dotyczące wyceny. Podczas rozprawy istnieje możliwość ujawnienia niedociągnięć w pracy rzeczoznawcy oraz zwrócenia uwagi na ewentualne błędy w przyjętych założeniach wyceny. Z tego względu warto przygotować pytania, które będą ukierunkowane na te aspekty, które w naszej ocenie mogą wpłynąć na wartość nieruchomości. Protokół z rozprawy administracyjnej jest dokumentem, który może stać się ważnym dowodem na etapie ewentualnych dalszych działań prawnych, takich jak skarga na działalność rzeczoznawcy.

Współpraca z ekspertem

Często dochodzi do sytuacji, gdzie operat sporządzony przez rzeczoznawcę powołanego przez organ prowadzący postępowanie budzi poważne wątpliwości. W takim przypadku pomocny staje się rzeczoznawca zewnętrzny, który na podstawie własnej analizy nieruchomości sporządza niezależną wycenę. Kontroperat, czyli wycena alternatywna, może stanowić istotny argument w trakcie postępowania. Warto jednak pamiętać, że zlecenie takiej wyceny wiąże się z dodatkowymi kosztami, które mogą stanowić pewne obciążenie. Niemniej, w kontekście potencjalnego uzyskania wyższego odszkodowania, inwestycja ta może okazać się w pełni uzasadniona.

Ocena przez organizacje zawodowe

Przed złożeniem skargi na działalność rzeczoznawcy, warto rozważyć możliwość zgłoszenia operatu do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Tego typu instytucje zajmują się oceną nie tylko zgodności wyceny z obowiązującymi przepisami, ale również weryfikują, czy rzeczoznawca zastosował właściwe metody i techniki szacowania wartości nieruchomości. Mimo że wynik takiej oceny nie zmienia bezpośrednio wartości nieruchomości, może stanowić ważny argument w dalszym postępowaniu administracyjnym lub sądowym, w przypadku potrzeby podważenia ważności operatu.

Skarga na rzeczoznawcę majątkowego

Jeżeli po przeanalizowaniu operatu szacunkowego nadal istnieją poważne zastrzeżenia co do rzetelności wyceny, osoba wywłaszczona ma prawo zgłosić skargę na działalność rzeczoznawcy. Skarga ta może dotyczyć błędów w sposobie przeprowadzenia wyceny, przyjętych założeniach metodologicznych, bądź też naruszenia obowiązków zawodowych. Postępowanie w tej sprawie wszczyna właściwy minister, który na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego może nałożyć na rzeczoznawcę karę dyscyplinarną. Ważne jest, że decyzje związane z odpowiedzialnością zawodową mogą wpływać na postrzeganą wiarygodność rzeczoznawcy, co z kolei może skutkować wątpliwościami co do rzetelności sporządzonego operatu.

Aktywna rola strony w postępowaniu

Aktywność osoby wywłaszczonej w trakcie postępowania jest kluczowa dla uzyskania satysfakcjonującego odszkodowania. Wskazywanie nieprawidłowości w operacie szacunkowym, czy to poprzez zgłoszenie zarzutów, czy też przez wystąpienie z wnioskiem o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, może znacząco wpłynąć na ostateczną decyzję w sprawie. Ponadto dobrze przygotowana kontrola operatu, w tym przedstawienie alternatywnej wyceny, może prowadzić do wyższej rekompensaty. Każdy etap postępowania warto więc traktować jako szansę na obronę swoich interesów.

Podsumowanie

Zakwestionowanie operatu szacunkowego w sprawie o wywłaszczenie jest trudne, ale możliwe. Kluczowe jest wykazanie naruszenia prawa lub oczywistych błędów w sporządzonej wycenie. Właściciel nieruchomości ma prawo złożyć zastrzeżenia, żądać nowego operatu, a także skorzystać z kontroli przez organizację zawodową rzeczoznawców. W przypadku niekorzystnej decyzji pozostaje droga sądowa – najpierw przed WSA, a następnie NSA. Każdy, kto staje w obliczu wywłaszczenia, powinien dokładnie analizować operat szacunkowy i w razie wątpliwości skorzystać z przysługujących mu środków prawnych.