Wycena nieruchomości jest często nieodłącznym elementem wielu procesów prawnych związanych z majątkiem, szczególnie w sytuacjach, gdy dochodzi do podziału wspólnej własności. Jednym z najczęstszych przypadków, w których spotykamy się z koniecznością ustalenia wartości nieruchomości, jest zniesienie współwłasności. Wiele osób zastanawia się, czy w takich przypadkach zawsze niezbędna jest wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego, czy też istnieje możliwość samodzielnego ustalenia wartości nieruchomości przez współwłaścicieli.

Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna i zależy od wielu czynników. Zasadniczo, nie zawsze wycena rzeczoznawcy jest konieczna. W wielu sytuacjach strony mogą samodzielnie ustalić wartość przedmiotu współwłasności, ale są też okoliczności, w których wycena profesjonalisty jest wymagana. W artykule tym przyjrzymy się bliżej, kiedy rzeczoznawca jest niezbędny, a kiedy współwłaściciele mogą porozumieć się bez jego udziału.

Czym jest zniesienie współwłasności?

Zanim przejdziemy do kwestii wyceny, warto wyjaśnić, czym dokładnie jest zniesienie współwłasności. Jest to proces, w którym współwłaściciele nieruchomości postanawiają rozdzielić swoje udziały w sposób, który kończy wspólne użytkowanie danej rzeczy. Współwłasność może wynikać z różnych powodów – najczęściej dotyczy osób, które dziedziczyły nieruchomość po bliskich, były współwłaścicielami nieruchomości w ramach małżeństwa lub innego związku, czy też zawierały umowy partnerskie lub wspólne inwestycje w nieruchomość.

W przypadku, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia co do podziału, mogą zwrócić się do sądu o pomoc w zniesieniu współwłasności. Wówczas sąd może nakazać podział nieruchomości, sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków, lub inny sposób podziału, który uzna za sprawiedliwy.

Kiedy wycena rzeczoznawcy majątkowego nie jest konieczna?

W praktyce zdarza się, że współwłaściciele są w stanie osiągnąć porozumienie co do wartości dzielonej nieruchomości. W takich przypadkach nie ma potrzeby angażowania rzeczoznawcy. Oto kilka sytuacji, w których wycena nie jest konieczna:

1. Zgoda stron co do wartości nieruchomości

Jeśli współwłaściciele są w stanie wspólnie ustalić wartość nieruchomości, mogą taką cenę zapisać w umowie lub wniosku o zniesienie współwłasności. Na przykład, jeżeli rodzeństwo dziedziczy wspólnie dom, mogą uzgodnić, że wartość nieruchomości wynosi 600 000 zł. W takim przypadku, jeżeli nie ma innych okoliczności, które mogłyby budzić wątpliwości co do tej ceny, sąd zaakceptuje ustalone przez nich warunki.

2. Brak sporów dotyczących wartości

Jeśli strony nie mają wątpliwości co do wartości nieruchomości, np. w przypadku łatwej do oceny wartości rynkowej (np. mieszkania w nowoczesnym budynku w atrakcyjnej lokalizacji), nie ma potrzeby powoływania rzeczoznawcy. W sytuacjach, w których nieruchomość ma dobrze określoną wartość na rynku, współwłaściciele mogą opierać się na dostępnych danych (np. średnie ceny mieszkań w danej okolicy).

3. Możliwość ustalenia ceny rynkowej przez porównanie

Współwłaściciele mogą także opierać się na publicznych źródłach informacji o cenach nieruchomości, takich jak ogłoszenia sprzedaży nieruchomości w okolicy. Jeśli ceny nieruchomości o podobnym standardzie są dobrze znane i współwłaściciele zgadzają się co do wartości nieruchomości, wycena rzeczoznawcy nie jest konieczna.

Kiedy wycena rzeczoznawcy majątkowego jest niezbędna?

Mimo że strony mogą uzgodnić wartość nieruchomości we własnym zakresie, zdarzają się sytuacje, w których wycena rzeczoznawcy jest niezbędna. Oto najczęstsze przypadki, w których warto lub wręcz trzeba skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego:

1. Brak zgody co do wartości nieruchomości

Jeśli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia co do wartości nieruchomości, sąd może zlecić biegłemu rzeczoznawcy dokonanie wyceny. Sytuacje, w których strony się nie zgadzają, często dotyczą bardziej skomplikowanych przypadków, jak nieruchomości o dużej wartości lub o nietypowej lokalizacji (np. nieruchomości przemysłowe czy zabytkowe budynki). Wówczas wycena biegłego pozwala na obiektywne ustalenie wartości, która będzie podstawą do dalszych decyzji sądowych.

2. Skomplikowana sytuacja prawna lub techniczna nieruchomości

W przypadku nieruchomości, które wymagają dokładniejszej analizy, np. ze względu na stan techniczny, historia prawna, obciążenia hipoteczne czy inne nietypowe czynniki, warto skorzystać z usług rzeczoznawcy. Ekspert dokładnie oceni zarówno aspekt prawny, jak i techniczny nieruchomości, co może wpływać na jej wartość.

3. Wymogi banków i instytucji finansowych

W przypadku, gdy współwłaściciele nieruchomości planują jej sprzedaż lub podział w celu uzyskania kredytu, banki oraz inne instytucje finansowe mogą wymagać profesjonalnej wyceny. Jest to szczególnie istotne, gdy nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu lub innych zobowiązań finansowych. W takich sytuacjach rzeczoznawca nie tylko ustali wartość rynkową, ale także oceni stan prawny nieruchomości.

4. Podział nieruchomości o dużej wartości

W przypadku nieruchomości o bardzo dużej wartości, takich jak pałace, wille czy tereny inwestycyjne, wycena rzeczoznawcy może być wymagana nie tylko przez sąd, ale także przez współwłaścicieli, którzy chcą mieć pewność, że proces podziału odbywa się w sposób sprawiedliwy i zgodny z rynkowymi normami.

Zalety ustalenia ceny przez strony

Decyzja o samodzielnym ustaleniu ceny nieruchomości przez współwłaścicieli wiąże się z kilkoma korzyściami:

To przede wszystkim szybkość procesu. Wspólne uzgodnienie wartości pozwala uniknąć opóźnień związanych z oczekiwaniem na wycenę rzeczoznawcy. To również niższe koszty. Korzystając z własnej wiedzy lub dostępnych narzędzi, można zaoszczędzić na kosztach związanych z wynajmem specjalisty. No i oczywiście większa kontrola nad procesem. Strony mogą samodzielnie uzgodnić sposób podziału i wartość nieruchomości, co daje im większą swobodę działania.

Podsumowanie

Wycena rzeczoznawcy majątkowego przy zniesieniu współwłasności nie jest zawsze konieczna. W przypadku, gdy współwłaściciele są zgodni co do wartości nieruchomości, mogą oni sami ustalić cenę, co znacznie przyspiesza proces i zmniejsza koszty. Jednakże, jeśli pojawią się wątpliwości co do wartości, czy też w przypadku skomplikowanych nieruchomości, warto skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. Tylko w takich sytuacjach można mieć pewność, że podział majątku będzie sprawiedliwy, rzetelny i zgodny z rzeczywistą wartością nieruchomości.