Jak skutecznie zakwestionować opinię biegłego? Pominięcie cech nieruchomości w operacie szacunkowym.

W sprawach o dział spadku opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości często decyduje o tym, kto i ile otrzyma. Jako pełnomocnik strony niezadowolonej z operatu, warto wiedzieć, że jednym z najczęstszych zarzutów jest pominięcie istotnych cech nieruchomości. W tym wpisie pokażę Ci, jak krok po kroku przeanalizować opinię i przygotować skuteczne zarzuty.

Grafika tytułowa do wpisu blogowego przedstawiająca adwokata analizującego operat szacunkowy z lupą, z symbolem nieruchomości i zaznaczeniami błędów

Dlaczego pominięcie cech nieruchomości ma znaczenie?

Wartość nieruchomości nie zależy wyłącznie od jej powierzchni czy lokalizacji. Często kluczowe są takie elementy jak:

dostęp do drogi publicznej,
uzbrojenie terenu,
ukształtowanie działki,
otoczenie,
ograniczenia prawne (np. ochrona konserwatorska),
dodatkowe elementy zwiększające wartość (np. garaż, ogród, taras).

Brak uwzględnienia tych cech może prowadzić do zaniżenia lub zawyżenia wartości, co bezpośrednio wpływa na interes Twojego klienta.

Checklista: Co sprawdzić jako pełnomocnik?

oniżej znajdziesz checklistę, która pomoże Ci przeanalizować operat i przygotować zarzuty:

✅ Czy biegły uwzględnił lokalizację i otoczenie?
✅ Czy wskazano dostęp do drogi publicznej i jego status prawny?
✅ Czy opisano uzbrojenie terenu (media)?
✅ Czy uwzględniono ukształtowanie i powierzchnię działki?
✅ Czy biegły wskazał elementy zwiększające wartość (garaż, taras, ogród)?
✅ Czy opisano ograniczenia prawne (np. ochrona konserwatorska)?
✅ Czy cechy zostały odniesione do rynku lokalnego?

Jak sformułować zarzut do opinii biegłego?

Przykład:

„Zarzucam opinii biegłego z dnia 15 czerwca 2025 r. pominięcie istotnych cech nieruchomości, w szczególności braku uregulowanego dostępu do drogi publicznej oraz nieuzbrojenia działki w media. Uchybienia te skutkują zawyżeniem wartości nieruchomości i mają bezpośredni wpływ na wysokość dopłat należnych mojemu mocodawcy. Wnoszę o dopuszczenie opinii uzupełniającej lub powołanie innego biegłego.”

Podsumowanie

Pominięcie cech nieruchomości to jeden z najczęstszych i najłatwiejszych do wykazania zarzutów wobec opinii biegłego. Jako pełnomocnik, masz realny wpływ na to, czy sąd uzna operat za wiarygodny. Warto działać precyzyjnie – i z checklistą w ręku.