Wywłaszczenie nieruchomości to prawny instrument umożliwiający państwu lub jednostkom samorządu terytorialnego ingerencję w prawa własności, w celu realizacji określonych celów publicznych. Proces ten jest regulowany szczegółowo przez ustawę o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), a także przez Konstytucję RP, która w art. 21 ust. 2 ustanawia podstawowe ramy wywłaszczenia. Chciałabyś/chciałbyś dowiedzieć się na ten temat więcej? Czytaj dalej!

Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?

Wywłaszczenie oznacza pozbawienie lub ograniczenie praw rzeczowych do nieruchomości (np. prawa własności, użytkowania wieczystego), które dokonywane jest na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Może obejmować zarówno grunty, budynki, jak i inne rodzaje nieruchomości. Proces ten zawsze wymaga:

• Ustawowego umocowania – wywłaszczenie może być dokonane wyłącznie w oparciu o przepisy ustawy.
• Celów publicznych – działania muszą służyć realizacji jasno określonych celów, takich jak budowa dróg, szkół czy innych obiektów użyteczności publicznej.
• Słusznego odszkodowania – osoba wywłaszczona ma prawo do rekompensaty odpowiadającej wartości utraconych praw.

Podstawa prawna i cele publiczne

Proces wywłaszczenia jest szczegółowo regulowany w art. 112–135 u.g.n. oraz w innych aktach prawnych, takich jak tzw. specustawy (np. ustawa o realizacji inwestycji drogowych). Konstytucja RP wprowadza zasadę ochrony własności, co oznacza, że wywłaszczenie może nastąpić tylko w sposób proporcjonalny i zgodny z prawem.

Cele publiczne, które uzasadniają wywłaszczenie, są wymienione w art. 6 u.g.n. i obejmują m.in.:

• Budowę dróg publicznych i infrastruktury transportowej,
• Ochronę środowiska, np. budowę zbiorników wodnych,
• Realizację obiektów ochrony zdrowia czy edukacji,
• Budowę infrastruktury energetycznej lub telekomunikacyjnej.

Beneficjenci wywłaszczenia

Zgodnie z art. 113 u.g.n., beneficjentami wywłaszczenia mogą być wyłącznie Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Wykluczone jest przekazanie praw własności bezpośrednio na rzecz innych podmiotów, takich jak osoby prywatne czy państwowe osoby prawne. Istnieje jednak możliwość przeniesienia prawa własności na inny podmiot w drodze umowy, np. darowizny, pod warunkiem zabezpieczenia celu publicznego.

Procedura wywłaszczeniowa

Wywłaszczenie odbywa się w trybie administracyjnym i obejmuje następujące etapy:

1. Rokowania – przed rozpoczęciem procedury wywłaszczeniowej starosta musi podjąć próbę dobrowolnego nabycia nieruchomości od właściciela. Dopiero brak porozumienia otwiera drogę do dalszych działań.
2. Decyzja o wywłaszczeniu – wydawana przez starostę, wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej. Musi ona spełniać ściśle określone kryteria, m.in. wskazywać cele publiczne oraz uzasadniać konieczność wywłaszczenia.
3. Odszkodowanie – zgodnie z art. 128 u.g.n., wywłaszczony właściciel otrzymuje odszkodowanie odpowiadające wartości rynkowej nieruchomości. Obejmuje ono wartość prawa własności oraz ewentualne straty wynikające z wywłaszczenia. W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym odszkodowanie trafia do depozytu sądowego. Wyjątkiem jest brak możliwości ustalenia praw do nieruchomości, co w niektórych sytuacjach budzi wątpliwości konstytucyjne..

Wywłaszczenie w przypadku nieruchomości                                       o nieuregulowanym stanie prawnym

Nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym stanowią szczególną kategorię w procesie wywłaszczeniowym. Zgodnie z art. 113 ust. 6 u.g.n., za takie uznaje się nieruchomości, dla których nie można ustalić właściciela ani innych podmiotów posiadających prawa rzeczowe, np. z powodu braku księgi wieczystej. W takich przypadkach stosowane są uproszczone procedury oparte na danych z katastru nieruchomości, co umożliwia organom publicznym przejęcie nieruchomości na cele publiczne. Ciekawym aspektem jest sytuacja, gdy właściciel nieruchomości nie żyje, a nie przeprowadzono jeszcze postępowania spadkowego. W takich przypadkach również można wszcząć procedurę wywłaszczeniową, co budzi kontrowersje związane z prawem do dziedziczenia i ochroną własności przewidzianą w Konstytucji.

Wywłaszczenie części nieruchomości

Nie zawsze konieczne jest wywłaszczenie całej nieruchomości. Art. 113 ust. 3 u.g.n. dopuszcza wywłaszczenie jedynie tej części, która jest niezbędna do realizacji celu publicznego. Jeśli pozostała część nieruchomości nie nadaje się do wykorzystania zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel może zażądać, by także ona została odkupiona przez Skarb Państwa lub samorząd​.

Zasady zwrotu nieruchomości

Jeśli nieruchomość przestaje być wykorzystywana do celu, na który została wywłaszczona, może zostać zwrócona poprzedniemu właścicielowi lub jego następcom prawnym. Zgodnie z art. 137 u.g.n., procedura ta obejmuje przypadki, gdy:

• W ciągu 7 lat od wydania decyzji nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu publicznego,
• Cel publiczny nie został zrealizowany w ciągu 10 lat.

Alternatywne rozwiązania – inaczej niż wywłaszczenie?

Przepisy u.g.n. wymagają, aby wywłaszczenie było środkiem ostatecznym. Oznacza to, że przed jego przeprowadzeniem należy próbować nabycia nieruchomości w drodze negocjacji lub rokowań. W ten sposób ustawodawca stara się minimalizować konflikty i zapewnić ochronę własności prywatnej.

Podsumowanie

Wywłaszczenie nieruchomości jest narzędziem, które pozwala realizować cele publiczne, jednocześnie respektując prawa obywateli. Najistotniejszym jednak wyzwaniem pozostaje wówczas zachowanie równowagi między potrzebami społecznymi a ochroną własności.

Z wywłaszczeniem można walczyć, aby było bardziej ludzkie, sprawiedliwe i słuszne.

W razie problemów skontaktuj się ze mną.