Każdy podejrzewał, ale nikt nie mówił o tym głośno. A okazuje się, że narzucanie wyniku wyceny rzeczoznawcom majątkowym wydarza się w naszym kraju. O tym fakcie zdecydowała się napisać najważniejsza organizacja w środowisku: [tutaj] Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Narzucanie wyniku wyceny biegłym. Niestety, to się dzieje naprawdę.

O tym, że urzędnicy próbują narzucić (zasugerować…) rzeczoznawcom majątkowym wynik wyceny nieruchomości wiedziałam. Ale nie sądziłam, że skala takich niedopuszczalnych praktyk jest na tyle duża, żeby temat poruszyła PFSRM.

Dlatego ze zdziwieniem przeczytałam treść artykułu: Rzeczoznawca majątkowy jako biegły w postępowaniach administracyjnych – niedopuszczalne formy nacisku.

W publikacji opisano konkretne praktyki, które nie tylko są sprzeczne z prawem, ale przede wszystkim uderzają w właścicieli nieruchomości – osoby, których grunty są wyceniane w toku postępowań administracyjnych.

Tamże opisano praktyki urzędnicze, które są niezgodne z prawem, a działają na niekorzyść właścicieli nieruchomości, których grunty są wyceniane przez rzeczoznawców.

Wycena nieruchomości w postępowaniach administracyjnych

Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi.

Rzeczoznawcy majątkowi wykonują wyceny na potrzeby urzędów. W przypadku postępowań np. o ustalenie opłaty adiacenckiej, wywłaszczenia lub aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste, rzeczoznawcy majątkowi występują przede wszystkim w roli biegłych, sporządzających opinie na potrzeby prowadzonych przez organy publiczne postępowań administracyjnych.

Mimo, że rzeczoznawca jest zatrudniany (a więc i opłacany) przez URZĄD, to jako biegły rzeczoznawca musi wykazywać się samodzielnością, niezależnością i bezstronnością.

Formy nacisku i narzucania wyniku wyceny

Tymczasem PFSRM „odnotowała” następujące praktyki urzędników narzucania biegłym:

• zwrot wynagrodzenia, jeżeli operat został skutecznie podważony;
• darmowe potwierdzenie aktualności operatu;
• przygotowanie za mniejszą cenę, alternatywnego operatu;
• narzucanie wyniku wyceny.
• ponowienie wyceny za darmo, jeżeli poprzedni operat został skutecznie podważony;

Czy narzucanie wyniku wyceny jest legalne?

Krótko: nie.

Operat szacunkowy musi być:

• poprawny merytorycznie,
• sporządzony obiektywnie,
• wolny od nacisków,
• niezależny od interesów urzędu czy jakiejkolwiek innej strony.

PFSRM słusznie podkreśla, że rzetelna wycena to fundament praworządności i prawidłowego działania organów państwa. Jeśli rzeczoznawca nie jest wolny od presji, jego opinia przestaje być opinią biegłego – staje się narzędziem realizacji interesu jednej ze stron.

Wydawane operaty szacunkowe muszą wyć prawidłowe merytorycznie, ale też sporządzane bez nacisku, w sposób obiektywny, pozbawiony wpływu innych osób, zwłaszcza URZĘDÓW. Zgadzam się z PFSRZ, że rzetelna wycena stanowi gwarancję prawidłowości prowadzonych postępowań i praworządności organów państwa. Dlatego też  tak  istotne  jest,  by  rzeczoznawca  majątkowy  był  osobą  obiektywną,  bezstronną i  wolną od presji, tak by sporządzana przez niego opinia w danej sprawie mogła stanowić odzwierciedlenie jego najlepszej wiedzy.

W jakim celu narzuca się wynik wyceny?

Powód jest prozaiczny: pieniądze.

Urzędy – niezależnie od tego, czy mówimy o gminie, powiecie czy mieście – chcą minimalizować koszty. A wycena nieruchomości często bezpośrednio przekłada się na:

• wysokość odszkodowania za wywłaszczenie,
• wysokość opłaty adiacenckiej,
• wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste.

Przykład?
Jeśli urząd buduje drogę i wywłaszcza właściciela gruntu, to z jego perspektywy „korzystne” jest jak najniższe odszkodowanie. Ale z perspektywy właściciela – już nie.

I właśnie dlatego niezależność rzeczoznawcy jest tak kluczowa. To on ma być gwarantem równowagi między interesem publicznym a prawami obywatela.

Mój komentarz: dlaczego ten problem naprawdę mnie niepokoi

Mój komentarz: dlaczego ten problem mnie niepokoi

Szczerze mówiąc, fakt, że w ogóle musimy rozmawiać o naciskach na rzeczoznawców majątkowych, jest dla mnie sygnałem, że coś w systemie administracyjnym poszło bardzo nie tak. Wycena nieruchomości to nie jest „miękka” opinia, którą można dowolnie naginać — to dokument, który realnie wpływa na majątek ludzi.

Jeśli urzędnik próbuje sterować wynikiem operatu, to w praktyce odbiera obywatelowi prawo do rzetelnego postępowania. Najbardziej uderza mnie to, że takie działania są przedstawiane jak „normalna praktyka”, jakby presja na biegłego była czymś oczywistym. A przecież rzeczoznawca majątkowy nie jest od tego, by spełniać oczekiwania urzędu, tylko od tego, by powiedzieć prawdę o wartości nieruchomości.

Mam wrażenie, że dopóki środowisko nie zacznie głośno reagować, takie naciski będą traktowane jak element gry, a nie jak poważne naruszenie zasad państwa prawa. I właśnie dlatego dobrze, że PFSRM wreszcie postawiła sprawę jasno.

Co powinien zrobić właściciel, gdy podejrzewa naciski na biegłego?

Jeżeli właściciel nieruchomości ma choćby cień podejrzenia, że rzeczoznawca majątkowy działa pod presją urzędu, nie powinien pozostawać bierny. Po pierwsze, warto dokładnie przeanalizować operat szacunkowy – czy jest logiczny, spójny, oparty na aktualnych danych i właściwych podejściach. Jeżeli coś budzi wątpliwości, właściciel może złożyć zarzuty do operatu w ramach toczącego się postępowania administracyjnego. W wielu przypadkach pomocne jest również zlecenie prywatnej opinii rzeczoznawcy, która pozwala ocenić, czy różnice wynikają z metodologii, czy z możliwych nacisków. Właściciel ma także prawo żądać powołania innego biegłego, jeśli istnieją przesłanki wskazujące na brak bezstronności. Jeżeli sytuacja wygląda poważnie, można rozważyć złożenie skargi na urząd lub zawiadomienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Najważniejsze jest jednak to, by nie akceptować wyceny „bo tak powiedział urząd” — właściciel ma pełne prawo walczyć o rzetelne ustalenie wartości swojej nieruchomości.