Operat szacunkowy nie jest tylko dokumentem zawierającym końcową wartość nieruchomości. Powinien przedstawiać cały proces wyceny: od ustalenia jej celu i przedmiotu, przez analizę stanu prawnego i technicznego nieruchomości, aż po wybór właściwego rynku, nieruchomości podobnych, metodę obliczeń i uzasadnienie wyniku.

W sprawach o dział spadku, zniesienie współwłasności, podział majątku albo wywłaszczenie różnica w wycenie może oznaczać dziesiątki lub setki tysięcy złotych. Jeśli wartość zostanie zawyżona, osoba przejmująca nieruchomość może zostać obciążona zbyt wysoką spłatą. Jeżeli zostanie zaniżona, współwłaściciel tracący udział albo właściciel wywłaszczanej nieruchomości może otrzymać za mało.

Operat nie jest jednak dokumentem niepodważalnym. Można go kontrolować, zgłaszać zarzuty, żądać wyjaśnień, uzupełnienia opinii, a w uzasadnionych przypadkach także kolejnej wyceny.

Skuteczne zakwestionowanie operatu wymaga jednak czegoś więcej niż stwierdzenia, że wskazana wartość jest „za niska” albo „za wysoka”. Trzeba odnaleźć konkretny błąd, wykazać go dokumentem lub logiczną argumentacją oraz wyjaśnić, w jaki sposób uchybienie mogło wpłynąć na końcowy wynik.

Stan prawny artykułu: lipiec 2026 r.

---

Spis treści

1. Co to jest operat szacunkowy?
2. Kto może sporządzić operat?
3. W jakich sprawach wykorzystuje się operat?
4. Operat prywatny, administracyjny i opinia biegłego sądowego
5. Jakie elementy powinien zawierać operat?
6. Jakie daty mają znaczenie dla wyceny?
7. Jak sprawdzić przedmiot i zakres wyceny?
8. Jak sprawdzić opis stanu nieruchomości?
9. Jakie znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości?
10. Jak ocenić analizę rynku?
11. Czym są nieruchomości podobne?
12. Czy operat musi ujawniać nieruchomości porównawcze?
13. Podejścia, metody i techniki wyceny
14. Jak czytać obliczenia i wynik końcowy?
15. Jak długo można wykorzystywać operat?
16. Kiedy nie wystarczy potwierdzenie aktualności?
17. Najczęstsze błędy w operacie
18. Jak krok po kroku przygotować zarzuty?
19. Jak zakwestionować opinię biegłego w sądzie?
20. Czy sąd musi powołać drugiego biegłego?
21. Jak zakwestionować operat przed urzędem?
22. Ocena operatu przez organizację zawodową
23. Czy drugi operat podważa pierwszy?
24. Czy skarga na rzeczoznawcę zastępuje zarzuty?
25. Kto ponosi koszt operatu?
26. Lista kontrolna operatu szacunkowego
27. Podsumowanie
28. Najczęściej zadawane pytania

---

Zapraszam do lektury mojego bloga: www.decyzjegruntowe.pl

Co to jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest sporządzoną na piśmie opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Taką formę opinii przewiduje art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Operat powinien umożliwiać:

• ustalenie, jaka nieruchomość i jakie prawo zostały wycenione;
• poznanie celu wyceny;
• sprawdzenie wykorzystanych dokumentów;
• ocenę przyjętego stanu nieruchomości;
• prześledzenie analizy rynku;
• poznanie zastosowanej metody;
• sprawdzenie obliczeń;
• ocenę uzasadnienia wartości końcowej.

Wartość podana w operacie nie jest ceną gwarantowaną, za którą nieruchomość na pewno zostanie sprzedana. Jest wynikiem procesu szacowania przeprowadzonego:

• dla określonego celu;
• na określoną datę;
• przy uwzględnieniu konkretnego stanu nieruchomości;
• na podstawie dostępnych danych rynkowych.

Operatu przygotowanego dla jednego celu nie należy automatycznie wykorzystywać w zupełnie innej sprawie. Ustawa wskazuje, że rzeczoznawca nie odpowiada za posłużenie się operatem bez jego zgody w innym celu niż ten, dla którego został sporządzony.

---

Kto może sporządzić operat?

Operat może sporządzić wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, czyli osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.

Nie każda osoba zajmująca się rynkiem nieruchomości ma takie uprawnienia. Pośrednik, geodeta, zarządca, doradca albo analityk mogą dysponować fachową wiedzą, ale nie oznacza to, że przygotowany przez nich dokument będzie operatem szacunkowym.

W operacie powinny znajdować się dane rzeczoznawcy, w tym jego imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych. Dokument powinien zostać podpisany w sposób przewidziany dla jego formy.

W jakich sprawach wykorzystuje się operat?

Operaty szacunkowe pojawiają się m.in. w sprawach dotyczących:

• działu spadku;
• zniesienia współwłasności;
• podziału majątku wspólnego;
• ustalenia spłat i dopłat;
• wywłaszczenia;
• odszkodowania za przejęcie nieruchomości;
• opłaty adiacenckiej;
• renty planistycznej;
• ustanowienia lub wyceny służebności;
• ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości;
• rozliczenia nakładów;
• zabezpieczenia kredytu;
• nabycia albo sprzedaży nieruchomości;
• wyceny gruntów rolnych, gospodarstw i nieruchomości komercyjnych.

Cel wyceny ma zasadnicze znaczenie. W zależności od niego rzeczoznawca może przyjmować inną datę, określać inny rodzaj wartości i badać nieruchomość w odmiennym stanie.

---

Zapraszam do lektury mojego bloga: www.decyzjegruntowe.pl

Operat prywatny, administracyjny i opinia biegłego sądowego

Warto odróżnić kilka sytuacji.

Operat zamówiony prywatnie

Może zostać sporządzony na zlecenie właściciela, spadkobiercy, współwłaściciela, przedsiębiorcy albo innej zainteresowanej osoby.

Taki dokument może służyć do:

• przygotowania negocjacji;
• ustalenia ceny;
• określenia propozycji spłaty;
• oceny opłacalności sprawy;
• kontroli innej wyceny;
• przygotowania zarzutów;
• sformułowania pytań do biegłego.

Prywatna wycena nie zastępuje automatycznie opinii biegłego sądowego. Może jednak dostarczyć argumentów i pomóc w wykazaniu konkretnych uchybień.

Operat sporządzony na potrzeby urzędu

W postępowaniach administracyjnych operat może zostać przygotowany na zlecenie organu, np. w sprawie:

• opłaty adiacenckiej;
• renty planistycznej;
• odszkodowania za wywłaszczenie;
• ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Operat jest wówczas istotnym dowodem, ale nie należy pisać, że jego treść zawsze „prawnie wiąże” organ. Organ powinien ocenić dokument pod względem kompletności, logiczności, zgodności z przepisami i pozostałym materiałem dowodowym. Nie może natomiast dowolnie zastępować specjalistycznej wiedzy rzeczoznawcy własnym szacunkiem.

Opinia biegłego sądowego

Jeżeli ustalenie wartości wymaga wiadomości specjalnych, sąd może powołać jednego albo kilku biegłych. Podstawę stanowi art. 278 Kodeksu postępowania cywilnego.

Biegły sądowy odpowiada na pytania określone przez sąd. Jego opinia nie jest niepodważalna, ale strona powinna kwestionować ją precyzyjnie i merytorycznie.

---

Jakie elementy powinien zawierać operat?

Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości przewiduje, że operat powinien zawierać m.in.:

1. określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2. określenie jej celu;
3. podstawę formalną;
4. podstawę prawną;
5. źródła danych;
6. daty istotne dla określenia wartości;
7. opis stanu nieruchomości;
8. wskazanie przeznaczenia nieruchomości;
9. analizę i charakterystykę rynku;
10. rodzaj określanej wartości;
11. zastosowane podejście, metodę i technikę wraz z uzasadnieniem;
12. obliczenia wartości;
13. wynik wyceny wraz z uzasadnieniem.

Do operatu dołącza się istotne dokumenty dotyczące wycenianej nieruchomości, z wyjątkiem dokumentów zawierających dane powszechnie dostępne.

Operat nie powinien być tylko zbiorem tabel. Analiza, założenia, obliczenia i wynik muszą tworzyć spójną całość.

Brak określonego elementu nie zawsze automatycznie przekreśla cały dokument. Istotne jest to, czy:

• uniemożliwia kontrolę toku wyceny;
• powoduje niejasność;
• wpływa na określenie nieruchomości;
• mógł zmienić wynik.

---

Jakie daty mają znaczenie dla wyceny?

W operacie mogą występować m.in.:

• data sporządzenia dokumentu;
• data, na którą określono wartość;
• data oględzin;
• data, na którą ustalono stan nieruchomości;
• data, na którą ustalono przeznaczenie;
• okres analizy rynku;
• daty transakcji porównawczych.

Nie należy ich utożsamiać.

W konkretnej sprawie przepisy mogą wymagać przyjęcia stanu nieruchomości z jednej daty, a poziomu cen z innego momentu. Jest to szczególnie ważne w postępowaniach wywłaszczeniowych i odszkodowawczych.

Dlatego przed zgłoszeniem zarzutu trzeba odpowiedzieć na dwa pytania:

1. Jaki stan nieruchomości powinien zostać uwzględniony?
2. Na jaki dzień należy określić jej wartość?

Samo późniejsze zwiększenie cen rynkowych nie zawsze musi automatycznie oznaczać wyższe odszkodowanie. Zależy to od prawidłowo ustalonych dat wynikających z przepisów właściwych dla konkretnej sprawy.

Jak sprawdzić przedmiot i zakres wyceny?

Kontrolę operatu rozpocznij nie od końcowej kwoty, lecz od sprawdzenia, co dokładnie wyceniono.

Zweryfikuj:

• numer działki;
• numer księgi wieczystej;
• powierzchnię;
• rodzaj nieruchomości;
• rodzaj prawa;
• wielkość udziału;
• zakres gruntu objęty wyceną;
• budynki i inne części składowe;
• obciążenia;
• urządzenia;
• prawa związane z nieruchomością.

Typowe błędy

• nieprawidłowa powierzchnia działki;
• pominięcie części budynku;
• błędna powierzchnia użytkowa;
• nieuwzględnienie garażu albo budynku gospodarczego;
• pominięcie udziału w drodze;
• wycena niewłaściwego udziału;
• utożsamienie udziału z konkretnym fragmentem działki;
• brak analizy służebności;
• pominięcie braku prawnego dostępu do drogi.

Błędne określenie przedmiotu może prowadzić do wadliwości całego dalszego procesu wyceny.

---

Jak sprawdzić opis stanu nieruchomości?

Operat powinien opisywać wszystkie istotne cechy wpływające na wartość.

W zależności od rodzaju nieruchomości mogą to być:

• lokalizacja;
• otoczenie;
• powierzchnia;
• kształt działki;
• ukształtowanie terenu;
• dostęp do drogi;
• uzbrojenie;
• sposób użytkowania;
• stan techniczny;
• standard wykończenia;
• rok budowy;
• stopień zużycia;
• ograniczenia prawne;
• stan zagospodarowania;
• możliwość zabudowy;
• dodatkowe elementy, np. garaż, taras lub budynki gospodarcze.

Porównaj opis ze stanem faktycznym, księgą wieczystą, ewidencją, dokumentacją budowlaną, mapami, zdjęciami i decyzjami.

Sprawdź przede wszystkim

• Czy powierzchnia odpowiada dokumentacji?
• Czy opisano rzeczywisty stan budynku?
• Czy uwzględniono konieczne remonty?
• Czy rzeczoznawca widział całą nieruchomość?
• Czy opisano wszystkie budynki?
• Czy dostęp do drogi ma podstawę prawną?
• Czy uwzględniono służebności?
• Czy prawidłowo opisano media?
• Czy pominięto cechy zwiększające lub obniżające wartość?

Wycena powinna być poprzedzona analizą rynku oraz, co do zasady, oględzinami. Ograniczenie oględzin albo odstąpienie od nich wymaga uzasadnienia w operacie.

---

Jakie znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości?

Przeznaczenie jest szczególnie ważne przy wycenie gruntów.

Należy sprawdzić, czy rzeczoznawca prawidłowo ustalił:

• obowiązujące dokumenty planistyczne;
• możliwość zabudowy;
• rodzaj dopuszczalnej zabudowy;
• przeznaczenie pod drogę lub infrastrukturę;
• ograniczenia ochronne;
• funkcję rolną, leśną, usługową albo mieszkaniową;
• warunki zabudowy, jeżeli mają znaczenie dla celu wyceny.

Rzeczoznawca wybiera podejście, metodę i technikę, uwzględniając m.in. cel wyceny, położenie, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Błędem może być zarówno pominięcie realnego potencjału nieruchomości, jak i przypisanie jej czysto hipotetycznych możliwości inwestycyjnych.

---

Jak ocenić analizę rynku?

Analiza rynku nie powinna ograniczać się do ogólnego opisu średnich cen.

Sprawdź:

• jaki obszar przyjął rzeczoznawca;
• dlaczego właśnie ten;
• jaki okres objęła analiza;
• ile transakcji zbadano;
• czy rynek odpowiada wycenianemu rodzajowi nieruchomości;
• czy występował trend wzrostowy albo spadkowy;
• czy transakcje miały charakter rynkowy;
• czy uwzględniono specyfikę lokalizacji;
• czy analiza prowadzi logicznie do późniejszych obliczeń.

Jeżeli lokalny rynek nie dostarcza wystarczającej liczby transakcji, rzeczoznawca może korzystać z danych z rynku regionalnego albo krajowego. Powinien jednak uzasadnić, dlaczego nieruchomości z szerszego obszaru są adekwatne.

---

Czym są nieruchomości podobne?

W podejściu porównawczym wartość ustala się z wykorzystaniem cen nieruchomości podobnych. Nie muszą być identyczne z nieruchomością wycenianą, ale powinny być porównywalne pod względem cech wpływających na cenę.

W zależności od przedmiotu wyceny znaczenie mogą mieć:

• lokalizacja;
• powierzchnia;
• przeznaczenie;
• stan techniczny;
• standard;
• dostęp do drogi;
• uzbrojenie;
• kształt;
• zabudowa;
• otoczenie;
• ograniczenia prawne;
• data transakcji.

Sprawdź:

1. Czy nieruchomości pochodzą z właściwego rynku?
2. Czy mają podobne przeznaczenie?
3. Czy porównano rzeczywiste ceny transakcyjne?
4. Czy różnice uwzględniono w korektach?
5. Czy biegły opisał cechy porównywanych nieruchomości?
6. Czy wagi cech wynikają z analizy rynku?
7. Czy do porównania nie przyjęto transakcji nietypowej lub wymuszonej?

Ogłoszenia internetowe mogą być pomocne przy orientacyjnej ocenie rynku, ale cena ofertowa nie jest tym samym co cena transakcyjna.

---

Czy operat musi ujawniać nieruchomości porównawcze?

To zagadnienie wymaga wyważenia dwóch wartości:

• możliwości kontroli operatu;
• ochrony danych i tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy.

Nie zakładaj, że w każdym operacie muszą znaleźć się kompletne numery działek, księgi wieczyste, dane stron transakcji i kopie aktów notarialnych dotyczących wszystkich nieruchomości porównawczych.

Z drugiej jednak strony operat nie może ograniczać się do anonimowych symboli i ocen punktowych, które uniemożliwiają zrozumienie, dlaczego dane nieruchomości uznano za podobne.

Można oczekiwać takiego opisu, który pozwala ocenić m.in.:

• lokalizację;
• powierzchnię;
• przeznaczenie;
• stan zabudowy;
• dostęp do infrastruktury;
• datę i cenę transakcji;
• pozostałe cechy istotne dla porównania.

Jeśli pełna identyfikacja nie została ujawniona, rozsądniej jest sformułować zarzut następująco:

Opis nieruchomości porównawczych jest zbyt ogólny, aby ocenić ich podobieństwo i prawidłowość zastosowanych korekt.

Nie należy natomiast automatycznie zakładać, że brak numerów ksiąg wieczystych sam w sobie dyskwalifikuje operat.

---

Podejścia, metody i techniki wyceny

Rzeczoznawca może korzystać m.in. z podejścia:

• porównawczego;
• dochodowego;
• kosztowego;
• mieszanego — w przypadkach przewidzianych przepisami.

Dla odbiorcy operatu ważniejsze od zapamiętania nazw jest sprawdzenie:

• dlaczego wybrano określone podejście;
• czy odpowiada celowi wyceny;
• czy rodzaj nieruchomości uzasadnia taki wybór;
• czy były dostępne odpowiednie dane;
• czy metoda została prawidłowo zastosowana;
• czy obliczenia są możliwe do odtworzenia.

Samo stwierdzenie, że należało zastosować inną metodę, może być niewystarczające. Trzeba wyjaśnić, dlaczego metoda przyjęta w operacie była nieadekwatna w konkretnych okolicznościach.

---

Jak czytać obliczenia i wynik końcowy?

Sprawdź kolejno:

1. dane wejściowe;
2. ceny transakcji;
3. powierzchnie;
4. cechy rynkowe;
5. zakres ocen cech;
6. wagi;
7. współczynniki i poprawki;
8. wartości pośrednie;
9. zaokrąglenia;
10. wartość jednostkową;
11. przemnożenie przez powierzchnię;
12. końcowy wynik.

Nie każdy zarzut musi dotyczyć oczywistej pomyłki rachunkowej.

Istotne mogą być także:

• brak uzasadnienia przyjętych wag;
• korekty niepowiązane z analizą rynku;
• różne dane w różnych tabelach;
• nieczytelny tok obliczeń;
• niewyjaśniona zmiana parametrów;
• pominięcie części składowej;
• wynik niewynikający z przedstawionych działań.

Operat powinien prezentować tok obliczeń oraz wartość końcową wraz z uzasadnieniem.

Jak długo można wykorzystywać operat?

Operat może być zasadniczo wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

Może stracić aktualność wcześniej, jeśli nastąpią:

• zmiany uwarunkowań prawnych;
• istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Po upływie 12 miesięcy operat może być dalej wykorzystywany po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Potwierdzenie powinno obejmować:

• odpowiednią klauzulę;
• analizę wykazującą, że nie wystąpiły istotne zmiany.

Po potwierdzeniu operat może zostać wykorzystany przez kolejne 12 miesięcy, chyba że wcześniej dojdzie do zmian wpływających na wartość.

Dlatego bardziej precyzyjne jest pojęcie okresu wykorzystania operatu niż potoczne określenie jego „ważności”.

---

Kiedy nie wystarczy potwierdzenie aktualności?

Nowa wycena albo istotne uzupełnienie może być potrzebne, gdy nastąpiła:

• znaczna zmiana cen;
• zmiana przeznaczenia;
• uchwalenie nowego planu;
• wydanie istotnej decyzji;
• zmiana stanu technicznego budynku;
• poważny remont;
• uszkodzenie albo zniszczenie części nieruchomości;
• podział nieruchomości;
• ustanowienie obciążenia;
• zmiana dostępu do drogi;
• rozwój infrastruktury;
• istotna zmiana otoczenia.

Rzeczoznawca nie powinien potwierdzać aktualności mechanicznie. Powinien przeanalizować, czy zmiany nie wpływają na wartość.

---

Najczęstsze błędy w operacie

1. Błędnie określony przedmiot wyceny

Nieprawidłowa działka, powierzchnia, udział, zakres zabudowy albo rodzaj prawa.

2. Nieprawidłowy cel

Dokument sporządzono dla innego celu niż ten, do którego jest następnie wykorzystywany.

3. Błędna data albo stan nieruchomości

Rzeczoznawca przyjął nieprawidłowy moment lub pominął istotną zmianę.

4. Nieaktualne dokumenty

Operat oparto na nieaktualnych danych ewidencyjnych, planistycznych albo budowlanych.

5. Pominięcie cech nieruchomości

Nie uwzględniono np.:

• braku prawnego dostępu do drogi;
• nieuzbrojenia działki;
• złego stanu technicznego;
• garażu lub budynku gospodarczego;
• służebności;
• ochrony konserwatorskiej;
• rzeczywistego sposobu użytkowania.

6. Nieprawidłowy rynek

Analiza obejmuje obszar lub rodzaj nieruchomości nieodpowiadający przedmiotowi wyceny.

7. Nietrafne nieruchomości podobne

Porównania mają inne przeznaczenie, lokalizację, stan albo charakter.

8. Nieuzasadnione korekty

Nie wiadomo, skąd biegły przyjął określone wagi, oceny i współczynniki.

9. Pominięcie obciążeń

Nie uwzględniono służebności, ograniczeń prawnych, wad dostępu lub innych czynników obniżających wartość.

10. Błędy rachunkowe

Obliczenia nie odpowiadają danym z tabel.

11. Brak uzasadnienia

Końcowa wartość nie wynika logicznie z wcześniejszej analizy.

---

Jak krok po kroku przygotować zarzuty?

Krok 1. Wskaż konkretny fragment

Podaj numer strony, tabeli, punktu lub załącznika.

Krok 2. Nazwij błąd

Zamiast pisać:

Operat jest nierzetelny, a wycena zbyt wysoka.

napisz:

Na stronie 18 operatu przyjęto, że działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, mimo że pomiędzy działką a drogą znajduje się nieruchomość należąca do osoby trzeciej, a w księdze wieczystej nie ujawniono służebności przejazdu.

Krok 3. Przedstaw dowód

Może nim być:

• odpis księgi wieczystej;
• mapa;
• wypis z ewidencji;
• decyzja administracyjna;
• dokumentacja budowlana;
• zdjęcia;
• umowa;
• zaświadczenie;
• prywatna analiza rzeczoznawcy.

Krok 4. Wyjaśnij wpływ błędu

Wskaż, dlaczego nieprawidłowość może prowadzić do zawyżenia lub zaniżenia wartości.

Krok 5. Zadaj konkretne pytanie

Przykład:

Czy brak prawnie uregulowanego dostępu do drogi powinien spowodować zmianę oceny cechy „dostępność komunikacyjna”, zastosowanej korekty oraz końcowej wartości nieruchomości?

Krok 6. Złóż odpowiedni wniosek

Możesz wnosić o:

• pisemne wyjaśnienie opinii;
• opinię uzupełniającą;
• przesłuchanie biegłego;
• dodatkowe oględziny;
• ponowne przeliczenie wartości;
• sporządzenie wariantu wyceny;
• powołanie innego biegłego.

---

Przykładowy zarzut dotyczący pominięcia cechy

Zarzucam opinii biegłego pominięcie istotnej cechy wycenianej nieruchomości w postaci braku prawnie uregulowanego dostępu do drogi publicznej. W operacie oceniono dostępność komunikacyjną jako dobrą, nie wyjaśniając podstawy prawnej przejazdu przez działkę sąsiednią. Okoliczność ta ma wpływ na możliwość korzystania z nieruchomości i jej atrakcyjność rynkową, a w konsekwencji może prowadzić do zawyżenia wartości. Wnoszę o zobowiązanie biegłego do uzupełnienia opinii przez ustalenie prawnego dostępu do drogi, skorygowanie oceny tej cechy oraz ponowne obliczenie wartości nieruchomości.

W gotowym piśmie zarzut trzeba dostosować do dokumentów i okoliczności konkretnej sprawy.

---

Jak zakwestionować opinię biegłego w sądzie?

Po doręczeniu opinii sąd zwykle wyznacza termin na zgłoszenie zarzutów. Należy go przestrzegać.

W piśmie warto:

1. wskazać elementy opinii, które nie budzą zastrzeżeń;
2. wymienić konkretne błędy;
3. powołać dowody;
4. zadać pytania;
5. wykazać wpływ uchybień na wynik;
6. sformułować wniosek dowodowy.

Sąd może zażądać ustnego albo pisemnego uzupełnienia lub wyjaśnienia opinii, a także dodatkowej opinii tych samych albo innych biegłych. Wynika to z art. 286 Kodeksu postępowania cywilnego.

---

Czy sąd musi powołać drugiego biegłego?

Nie.

Sama okoliczność, że strona nie zgadza się z wynikiem, nie powoduje automatycznie konieczności zlecenia kolejnej opinii.

Sąd może najpierw:

• zobowiązać biegłego do odpowiedzi;
• zażądać opinii uzupełniającej;
• wezwać biegłego na rozprawę;
• polecić poprawienie danych;
• zażądać dodatkowego wariantu.

Drugi biegły może być potrzebny, jeżeli opinia pozostaje:

• niepełna;
• niejasna;
• wewnętrznie sprzeczna;
• oparta na błędnych danych;
• nieweryfikowalna;
• niezgodna z zakresem zlecenia;
• wadliwa mimo jej uzupełnienia.

Art. 286 daje sądowi możliwość, a nie automatyczny obowiązek uzyskania kolejnej opinii.

---

Jak zakwestionować operat przed urzędem?

W postępowaniu administracyjnym strona powinna przede wszystkim zapoznać się z pełnym materiałem przed wydaniem decyzji.

Może następnie:

• złożyć pisemne zarzuty;
• przedstawić dokumenty;
• wskazać błędy w opisie nieruchomości;
• zakwestionować zastosowane dane;
• domagać się wyjaśnień rzeczoznawcy;
• wnioskować o uzupełnienie materiału;
• przedstawić prywatną analizę lub operat;
• żądać przeprowadzenia rozprawy, jeśli istnieją ku temu podstawy;
• podnieść zarzuty w odwołaniu od decyzji.

Dobre zarzuty nie powinny ograniczać się do twierdzenia, że rzeczoznawca naruszył przepisy. Można wykazywać również:

• niepełność;
• brak logicznego uzasadnienia;
• błędy faktyczne;
• pominięcie dokumentów;
• wewnętrzne sprzeczności;
• nieaktualność;
• brak możliwości kontroli obliczeń;
• niewyjaśniony dobór porównań.

Jeśli operat został zlecony przez jednostkę sektora finansów publicznych albo podmiot dysponujący środkami publicznymi, osoba, której interesu prawnego dotyczy jego treść, powinna mieć możliwość jego przeglądania oraz sporządzania notatek i odpisów.

---

Ocena operatu przez organizację zawodową

Ustawa przewiduje procedurę oceny prawidłowości sporządzenia operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Oceny dokonuje zespół składający się z co najmniej dwóch rzeczoznawców. Termin jej przeprowadzenia nie powinien przekraczać dwóch miesięcy od zawarcia umowy o dokonanie oceny. [agatawysocka.pl]

Istotne ograniczenie dotyczy opinii sądowej:

Jeżeli operat został sporządzony przez rzeczoznawcę powołanego lub ustanowionego przez sąd, o jego ocenę może wystąpić tylko sąd. [agatawysocka.pl]

Strona może zatem złożyć do sądu odpowiednio uzasadniony wniosek, ale nie może samodzielnie uruchomić tej procedury w odniesieniu do operatu biegłego sądowego na takich samych zasadach jak w przypadku operatu prywatnego lub administracyjnego.

---

Czy drugi operat podważa pierwszy?

Nie automatycznie.

Ustawa wskazuje wprost, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę wyceny tej samej nieruchomości nie może samo w sobie stanowić podstawy oceny prawidłowości pierwszego operatu. [agatawysocka.pl]

Dwa operaty mogą różnić się z powodu:

• innego celu;
• innej daty;
• innego stanu nieruchomości;
• odmiennego zakresu;
• innych danych;
• zmian rynkowych;
• zastosowania innej dopuszczalnej metody.

Alternatywna wycena jest najbardziej użyteczna wtedy, gdy nie poprzestaje na podaniu innej kwoty, ale pokazuje przyczynę rozbieżności.

Zamiast pisać:

Mój rzeczoznawca wycenił nieruchomość wyżej,

lepiej wskazać:

Pierwszy operat pominął budynek gospodarczy, przyjął nieaktualne przeznaczenie planistyczne i porównał nieruchomość z działkami nieposiadającymi dostępu do infrastruktury.

---

Czy skarga na rzeczoznawcę zastępuje zarzuty?

Nie.

Postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy i kontrola operatu w konkretnej sprawie mają różne cele.

Zarzuty do operatu służą przede wszystkim:

• podważeniu jego wartości dowodowej;
• uzyskaniu wyjaśnień;
• skorygowaniu błędów;
• uzupełnieniu opinii;
• doprowadzeniu do prawidłowej decyzji albo orzeczenia.

Postępowanie zawodowe dotyczy natomiast wykonywania zawodu przez rzeczoznawcę. Samo złożenie skargi nie powoduje automatycznie:

• usunięcia operatu z akt;
• zmiany wyceny;
• zawieszenia postępowania;
• przyjęcia innej wartości.

Jeżeli celem jest zmiana rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie, najważniejsze pozostają terminowe zarzuty, wnioski dowodowe, odwołanie albo środki zaskarżenia.

---

Kto ponosi koszt operatu?

Postępowanie administracyjne

Jeżeli operat jest niezbędny do przeprowadzenia postępowania wszczętego i prowadzonego przez organ, koszt jego sporządzenia co do zasady stanowi koszt postępowania ponoszony przez organ.

Nie oznacza to jednak, że urząd zawsze pokryje koszt dokumentu zamówionego samodzielnie przez stronę. Prywatny operat lub ekspertyza zlecona przez właściciela są zwykle opłacane przez zamawiającego.

Postępowanie sądowe

Sąd może zobowiązać stronę albo uczestnika do wpłacenia zaliczki na wynagrodzenie biegłego. Ostateczne rozliczenie kosztów następuje w orzeczeniu kończącym sprawę.

Wynagrodzenie zależy od:

• rodzaju nieruchomości;
• zakresu wyceny;
• liczby nieruchomości;
• nakładu pracy;
• oględzin;
• liczby wariantów;
• konieczności przygotowania opinii uzupełniających.

Zapraszam do lektury mojego bloga: www.decyzjegruntowe.pl

Lista kontrolna operatu szacunkowego

Przedmiot i zakres

• Czy wskazano właściwą nieruchomość?
• Czy numer działki i księgi wieczystej jest poprawny?
• Czy powierzchnia się zgadza?
• Czy wyceniono właściwy udział albo prawo?
• Czy uwzględniono wszystkie budynki?
• Czy wskazano wszystkie istotne części składowe?

Cel i daty

• Czy cel odpowiada postępowaniu?
• Czy przyjęto właściwą datę wartości?
• Czy prawidłowo ustalono datę stanu nieruchomości?
• Czy okres analizy rynku jest właściwy?
• Czy operat nadal może być wykorzystywany?

Stan nieruchomości

• Czy opis odpowiada rzeczywistości?
• Czy uwzględniono stan techniczny?
• Czy opisano konieczne remonty?
• Czy przeprowadzono odpowiednie oględziny?
• Czy uwzględniono dostęp do drogi?
• Czy opisano media?
• Czy uwzględniono służebności i inne obciążenia?
• Czy pominięto cechy zwiększające wartość?

Przeznaczenie

• Czy wykorzystano właściwy dokument planistyczny?
• Czy poprawnie opisano możliwość zabudowy?
• Czy uwzględniono istniejące ograniczenia?
• Czy nie przypisano nieruchomości wyłącznie hipotetycznego potencjału?

Rynek i porównania

• Czy rynek jest właściwy?
• Czy okres analizy został uzasadniony?
• Czy nieruchomości są rzeczywiście podobne?
• Czy transakcje miały charakter rynkowy?
• Czy różnice zostały uwzględnione?
• Czy opis pozwala ocenić podobieństwo?
• Czy korekty i wagi zostały wyjaśnione?

Obliczenia

• Czy można odtworzyć obliczenia?
• Czy dane w tabelach są ze sobą zgodne?
• Czy wagi wynikają z analizy rynku?
• Czy poprawnie zastosowano korekty?
• Czy końcowa wartość wynika z obliczeń?
• Czy nie występują błędy rachunkowe?

Aktualność

• Czy od sporządzenia nie upłynęło ponad 12 miesięcy?
• Czy nie nastąpiły istotne zmiany cen?
• Czy nie zmieniło się przeznaczenie?
• Czy nie zmienił się stan nieruchomości?
• Czy potwierdzenie aktualności zawiera wymaganą analizę?

---

Podsumowanie

Operat szacunkowy powinien pozwalać prześledzić cały proces prowadzący do określenia wartości nieruchomości. Nie wystarczy więc sprawdzić jedynie kwoty podanej na ostatniej stronie.

Najważniejsze obszary kontroli to:

1. przedmiot i zakres;
2. cel;
3. daty;
4. stan prawny i techniczny;
5. przeznaczenie;
6. analiza rynku;
7. nieruchomości podobne;
8. metoda i jej uzasadnienie;
9. obliczenia;
10. aktualność.

Skuteczne zakwestionowanie wyceny polega na wskazaniu konkretnego błędu i wykazaniu jego wpływu na wartość. Sama różnica zdań, alternatywna oczekiwana kwota albo ogólne niezadowolenie nie muszą doprowadzić do podważenia operatu.

W zależności od rodzaju sprawy można domagać się:

• wyjaśnień rzeczoznawcy;
• opinii uzupełniającej;
• dodatkowych oględzin;
• korekty danych;
• wyceny wariantowej;
• opinii innego biegłego;
• oceny organizacji zawodowej;
• ponownej oceny operatu przez organ lub sąd.

---

Najczęściej zadawane pytania

Czy operat jest ważny tylko przez 12 miesięcy?

Precyzyjniej: może być zasadniczo wykorzystywany do wskazanego celu przez 12 miesięcy. Po tym czasie można potwierdzić jego aktualność, o ile nie wystąpiły istotne zmiany.

Czy można podważyć operat szacunkowy?

Tak. Należy wskazać konkretne błędy dotyczące przedmiotu, stanu nieruchomości, przeznaczenia, analizy rynku, porównań, metody, obliczeń albo aktualności.

Czy inna oczekiwana wartość wystarczy?

Nie. Trzeba wykazać, co w procesie wyceny było nieprawidłowe i jak mogło wpłynąć na wynik.

Czy prywatna wycena zastępuje opinię biegłego?

Nie automatycznie. Może jednak pomóc w znalezieniu błędów i przygotowaniu zarzutów.

Czy sąd musi powołać drugiego rzeczoznawcę?

Nie. Sąd może najpierw zobowiązać dotychczasowego biegłego do złożenia wyjaśnień albo opinii uzupełniającej.

Czy brak numerów działek porównawczych unieważnia operat?

Nie automatycznie. Opis musi jednak pozwalać ocenić podobieństwo nieruchomości, trafność porównań i zastosowane korekty.

Czy można skierować opinię biegłego sądowego do organizacji zawodowej?

O ustawową ocenę operatu sporządzonego przez biegłego powołanego przez sąd może wystąpić wyłącznie sąd. Strona może złożyć odpowiednio uzasadniony wniosek. [agatawysocka.pl]

Czy drugi operat dowodzi błędności pierwszego?

Nie. Samo uzyskanie innej wartości nie jest formalną oceną prawidłowości pierwszego dokumentu. [agatawysocka.pl]

Czy brak oględzin zawsze dyskwalifikuje operat?

Nie zawsze, ale ograniczenie oględzin albo odstąpienie od nich powinno mieć szczególne uzasadnienie wskazane w dokumencie.

---

Zapraszam do lektury mojego bloga: www.decyzjegruntowe.pl

radca prawny Agata Wysocka – w czym mogę Ci pomóc?

Operat zawiera błędny opis nieruchomości, niejasne porównania albo nie uwzględnia cech wpływających na jej wartość?
Przeanalizuję znaczenie wyceny dla postępowania, dokumenty dotyczące nieruchomości oraz możliwość przygotowania konkretnych zarzutów i pytań do rzeczoznawcy.