W tym artykule przybliżę zagadnienie opłaty adiacenckiej scaleniowej, omówię czym jest opłata adiacencka, w jakich okolicznościach jest naliczana i jak obliczyć jej wysokość.

O opłacie adiacenckiej nie słyszałeś, dopóki nie będziesz musiał jej zapłacić.

Opłata adiacencka to quasi podatek, płatny na rzecz Gminy, ustalany decyzją administracyjną.

Opłatę adiacencką należy odróżnić od opłaty planistycznej, która wprawdzie również wiąże się ze wzrostem wartości nieruchomości, lecz wynika on z innego zdarzenia (tj. zmiany przeznaczenia nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego).

Rodzaje opłat adiacenckich

Przepisy prawa przewidują trzy rodzaje opłaty adiacenckiej, każdorazowo wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości i związanej z:

a) budową urządzeń infrastruktury technicznej ze środków publicznych, o której mowa w art. 144 u.g.n.;

2) scaleniem i podziałem nieruchomości, o której mowa w art. 107 u.g.n.;

3) podziałem nieruchomości, o której mowa w art. 98a u.g.n.;

W tym artykule omówiony zostanie drugi rodzaj opłaty adiacenckiej, tj. opłata adiacencka związana ze scaleniem i podziałem nieruchomości.

Kto zapłaci opłatę adiacencką?

Każdy uczestnik objęty postępowaniem scalenia i podziału będzie musiał zapłacić opłatę, ponieważ uzyskuje korzyści w postaci:

1. otrzymuje działki właściwie ukształtowane;
2. otrzymuje działki uzbrojone w urządzenia infrastruktury technicznej.

Po scaleniu i podziale nieruchomości wymierzenie opłaty adiacenckiej jest obowiązkowe  i dotyczy wszystkich uczestników (właścicieli oraz użytkowników wieczystych) postępowania scaleniowo-podziałowego.

Za jakie nieruchomości Gmina nie naliczy opłaty adiacenckiej?

Opłata adiacencka nie dotyczy nieruchomości przeznaczonych w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne.

Wynika to wprost z art. 143 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tą normą  przepisy dotyczące opłaty adiacenckiej stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Uwaga! Nie ma znaczenia jakie przeznaczenie nieruchomości przewiduje Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Istotne jest tylko przeznaczenie nieruchomości z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 

Ile wynosi opłata adiacencka w przypadku scalenia i podziału nieruchomości?

Opłata adiacencka będzie wyliczono indywidualnie, dla każdego, według ścisłych kryteriów.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(art. 107 ust. 1) narzuca maksymalne stawki. Zgodnie z tym przepisem wysokość opłaty, ustalanej przez radę gminy, nie może wynosić więcej niż 50% dla wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej scaleniem i podziałem.

Ostateczny procent ustala Rada Gminy w formie uchwały, zatem procent może być niższy niż 50% wzrostu wartości nieruchomości.

Brak uchwały rady gminy w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej nie tylko nie pozwala ustalić wysokości opłaty, ale przede wszystkim nie pozwala na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej i jej naliczenie.

Operat szacunkowy jako podstawa do określenia wysokości opłaty adiacenckiej

Żeby wyliczyć opłatę adiacencką, Urząd gminy zobowiązany jest do wykazania wzrostu wartości nieruchomości. Urząd samodzielnie nie może liczyć wartości nieruchomości. Wycena musi być wykonana przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego.

W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości przed podziałem nieruchomości i po podziale, a następnie oblicza różnicę między tymi wartościami (ustalając, czy doszło do wzrostu wartości).

Poprawnie sporządzony operat powinien zawierać między innymi podstawę formalną wyceny nieruchomości, źródła danych o nieruchomości oraz ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, a także analizę lokalnego rynku nieruchomości, określenie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia i metody szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości i wyniku wyceny wraz z omówieniem.

Jak zaskarżyć operat szacunkowy?

Zalecam szczegółową analizę operatu szacunkowego. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego to długi dokument, ale najistotniejszy. Od jego terści zależy ile będzie wynosiła opłata adiacencka.

Zarzuty możesz złożyć od razu po otrzymaniu operatu. Na piśmie wyjaśnij dlaczego operat ci się nie podoba i jakie zawiera błędy.

Rolą Urzędu jest zadbanie o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zarzuty i wątpliwości zgłoszone przez stronę w postępowaniu. W tym celu gmina może zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska w odniesieniu do zgłaszanych przez stronę zarzutów i wątpliwości.

Na co zwrócić uwagę w operacie szacunkowym?

Przy czytaniu operatu szacunkowego zwróć uwagę przede wszystkim na:

1. datę sporządzania operatu i datę wydania decyzji oraz aktualność operatu.
2. opis nieruchomości wycenianej, zarówno przed i po podziale;
3. wybór nieruchomości przyjętych do porównania jako nieruchomości podobnych (powinny być one porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość).

Z mojego doświadczenia wynika, że warto dokładnie zweryfikować operat oraz poczynione przez rzeczoznawcę ustalenia – niewielki błąd w operacie może wpływać znacząco na jego wnioski, w tym na oszacowaną wartość nieruchomości przed i po podziale.

Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej

Opłata adiacencka jest ustalana w formie decyzji administracyjnej wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Dla możliwości naliczenia opłaty adiacenckiej, gmina musi wykazać – i poprzeć to prawidłowym operatem – że wskutek scalenia i podziału – nastąpił wzrost wartości nieruchomości.

Odwołanie od decyzji o opłacie adiacenckiej do SKO

Od decyzji organu I instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej przysługuje odwołanie na zasadach opisanych w kodeksie postępowania administracyjnego. Na odwołanie od decyzji jest 14 dni od daty otrzymania (odbioru) decyzji. Odwołanie składa się do organu II instancji za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. Organem odwoławczym w sprawach opłaty adiacenckiej jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO).

Jeśli odwołanie nie zostanie uwzględnione, obowiązek uiszczenia opłaty zostanie przesunięty w czasie.

Skuteczne odwołanie, czyli uchylenie błędnej decyzji o opłacie adiacenckiej nie spowoduje z automatu uniknięcia uiszczenia opłaty adiacenckiej. Zwłaszcza jeśli zastrzeżenia dotyczą braków formalnych w operacie. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy dojdzie do nowej, ponownej wyceny.

Jednak jeśli zauważysz jakieś błędy w operacie szacunkowy, które doprowadziły do zawyżenia opłaty adiacenckiej,  warto powalczyć o jej obniżenie.

Czy da się uniknąć opłaty adiacenckiej?

Opłata adiacencka jest obowiązkowa.

Dlatego warto zadbać, żeby była ustalona tylko wtedy, kiedy pozwala na to prawo oraz we właściwej wysokości.

Czy można rozłożyć opłatę adiacencką na raty?

Tak, rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty jest możliwe.

Jeżeli nie uda się skutecznie zakwestionować opłatę, można uniknąć jednorazowej zapłaty . Na wniosek właściciela opłata adiacencka może zostać rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat (art. 147 ust. 1 ugn).

Warunki rozłożenia na raty, takie jak liczba i wysokość rat, terminy płatności, wynikać będą z treści decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Co istotne, jeżeli zapłata zostanie rozłożona na raty, należność gminy z jej tytułu podlega zabezpieczeniu, przy czym najczęściej jako zabezpieczenie stosuje się hipotekę.

Co zrobić, żeby nie płacić opłaty adiacenckiej?

Zamiast płacić, właściciel może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do wydzielonej działki/

Wyjątkowo, naliczona opłata adiacencka może zostać całkowicie umorzona. Na wniosek dłużnika należności mogą zostać umorzone w całości lub w części, terminy spłaty całości albo części należności mogą zostać odroczone lub płatność całości albo części należności może zostać rozłożona na raty – w tzw. przypadkach uzasadnionych względami społecznymi lub gospodarczymi, w szczególności możliwościami płatniczymi dłużnika.

Uniknięcie uiszczenia opłaty adiacenckiej w praktyce  może być trudne. Muszą bowiem zaistnieć ściśle określone przesłanki, które umożliwią skuteczne jej zakwestionowanie – w praktyce należałoby wykazać, że wartość nieruchomości nie wzrosła.