„Podzielę moją dużą działkę na kilka mniejszych i dobrze zarobię” – wpadłeś na ten pomysł. I słusznie! Uważaj jednak, bo Urząd może obciążyć Cię opłatą adiacencką.

Rodzaje opłat adiacenckich

Rodzaje opłat adiacenckich

Przepisy prawa przewidują trzy rodzaje opłaty adiacenckiej, każdorazowo wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości i związanej z:

a) budową urządzeń infrastruktury technicznej ze środków publicznych, o której mowa w art. 144 u.g.n.;

2) scaleniem i podziałem nieruchomości, o której mowa w art. 107 u.g.n.;

3) podziałem nieruchomości, o której mowa w art. 98a u.g.n.;

W tym artykule omówiony zostanie trzeci rodzaj opłaty adiacenckiej, tj. opłata adiacencka podziałowa.

Co to jest opłata adiacencka przy podziale nieruchomości?

Opłata adiacencka podziałowa to opłata, którą Gmina MOŻE (uwaga! nie musi!) obciążyć właściciela działki, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na jego wniosek wzrośnie wartość nieruchomości.

Cóż, wartość nieruchomości niemal zawsze wzrasta na skutek podziału. Suma wartości małych działek, potencjalnie pod zabudowę, jest większa od wartości jednej dużej działki.

Kiedy może dojść do naliczenia opłaty adiacenckiej podziałowej?

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Zauważ, że ta opłata może Cię zaskoczyć długo po tym, jak podzieliłeś i sprzedałeś część działek.

Ile wyniesie opłata adiacencka?

Opłata adiacencka będzie wyliczono indywidualnie, dla każdego, według ścisłych kryteriów. Dokładna wysokość opłaty adiacenckiej zostanie określona w decyzji administracyjnej wydanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta. Jej wysokość zależy od dwóch składników:

• od różnicy wartość działki przed i po podziale;
• od stawki procentowej uchwalonej przez radę gminy, w której leży nieruchomość.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że stawka procentowa uchwalona przez radę gminy nie może być większa niż 30%. Może być więc mniejsza. Ale to rada gminy ustala tę stawkę.

Zobaczmy na uproszczonym przykładzie:

Operat szacunkowy jako podstawa do określenia wysokości opłaty adiacenckiej

Żeby wyliczyć opłatę adiacencką, Urząd gminy zobowiązany jest do wykazania wzrostu wartości nieruchomości. Urząd samodzielnie nie może liczyć wartości nieruchomości. Wycena musi być wykonana przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego.

W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości przed podziałem nieruchomości i po podziale, a następnie oblicza różnicę między tymi wartościami (ustalając, czy doszło do wzrostu wartości).

Poprawnie sporządzony operat powinien zawierać między innymi podstawę formalną wyceny nieruchomości, źródła danych o nieruchomości oraz ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, a także analizę lokalnego rynku nieruchomości, określenie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia i metody szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości i wyniku wyceny wraz z omówieniem.

Jak zaskarżyć operat szacunkowy?

Zalecam szczegółową analizę operatu szacunkowego. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego to długi dokument, ale najistotniejszy. Od jego treści zależy ile będzie wynosiła opłata adiacencka.

Zarzuty możesz złożyć od razu po otrzymaniu operatu. Na piśmie wyjaśnij dlaczego operat ci się nie podoba i jakie zawiera błędy.

Rolą Urzędu jest zadbanie o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zarzuty i wątpliwości zgłoszone przez stronę w postępowaniu. W tym celu gmina może zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska w odniesieniu do zgłaszanych przez stronę zarzutów i wątpliwości.

Na co zwrócić uwagę w operacie szacunkowym?

Przy czytaniu operatu szacunkowego zwróć uwagę przede wszystkim na:

1. datę sporządzania operatu i datę wydania decyzji oraz aktualność operatu.
2. opis nieruchomości wycenianej, zarówno przed i po podziale;
3. wybór nieruchomości przyjętych do porównania jako nieruchomości podobnych (powinny być one porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość).

Z mojego doświadczenia wynika, że warto dokładnie zweryfikować operat oraz poczynione przez rzeczoznawcę ustalenia – niewielki błąd w operacie może wpływać znacząco na jego wnioski, w tym na oszacowaną wartość nieruchomości przed i po podziale.

Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej

Opłata adiacencka jest ustalana w formie decyzji administracyjnej wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Dla możliwości naliczenia opłaty adiacenckiej, gmina musi wykazać – i poprzeć to prawidłowym operatem – że wskutek scalenia i podziału – nastąpił wzrost wartości nieruchomości.

Odwołanie od decyzji o opłacie adiacenckiej do SKO

Od decyzji organu I instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej przysługuje odwołanie na zasadach opisanych w kodeksie postępowania administracyjnego. Na odwołanie od decyzji jest 14 dni od daty otrzymania (odbioru) decyzji. Odwołanie składa się do organu II instancji za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. Organem odwoławczym w sprawach opłaty adiacenckiej jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO).

Jeśli odwołanie nie zostanie uwzględnione, obowiązek uiszczenia opłaty zostanie przesunięty w czasie.

Skuteczne odwołanie, czyli uchylenie błędnej decyzji o opłacie adiacenckiej nie spowoduje z automatu uniknięcia uiszczenia opłaty adiacenckiej. Zwłaszcza jeśli zastrzeżenia dotyczą braków formalnych w operacie. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy dojdzie do nowej, ponownej wyceny.

Jednak jeśli zauważysz jakieś błędy w operacie szacunkowy, które doprowadziły do zawyżenia opłaty adiacenckiej,  warto powalczyć o jej obniżenie.

Czy da się uniknąć opłaty adiacenckiej?

Opłata adiacencka jest obowiązkowa.

Dlatego warto zadbać, żeby była ustalona tylko wtedy, kiedy pozwala na to prawo oraz we właściwej wysokości.

Czy można rozłożyć opłatę adiacencką na raty?

Opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela, rozłożona na raty roczne w okresie 10 lat. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu hipotecznemu.

Co zrobić, żeby nie płacić opłaty adiacenckiej?

Jest też inny sposób. W rozliczeniu opłaty adiacenckiej można przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Taka zapłata w naturze 🙂 Różnice pomiędzy wartością działki gruntu dla gminy, a wysokością opłaty adiacenckiej pokrywa się w formie dopłat.

Wyjątkowo, naliczona opłata adiacencka może zostać całkowicie umorzona. Na wniosek dłużnika należności mogą zostać umorzone w całości lub w części, terminy spłaty całości albo części należności mogą zostać odroczone lub płatność całości albo części należności może zostać rozłożona na raty – w tzw. przypadkach uzasadnionych względami społecznymi lub gospodarczymi, w szczególności możliwościami płatniczymi dłużnika.

Uniknięcie uiszczenia opłaty adiacenckiej w praktyce  może być trudne. Muszą bowiem zaistnieć ściśle określone przesłanki, które umożliwią skuteczne jej zakwestionowanie – w praktyce należałoby wykazać, że wartość nieruchomości nie wzrosła.

Podsumowanie opłaty adiacenckiej podziałowej

Warunki prawne, które muszą być spełnione w celu ustalenia i pobrania opłaty adiacenckiej podziałowej są następujące:

• podjęcie przez radę gminy uchwały o wysokości stawki opłaty adiacenckiej (max. 30%)
• wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału na wniosek właściciela
• termin ustalenia opłaty adiacenckiej jest ograniczony do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
• wydanie przez wójta, burmistrza lub prezydenta decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.