Zawierając umowę dzierżawy nieruchomości w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie tzw. „farmy fotowoltaicznej” lub wiatraka zawsze strony określają przedmiot dzierżawy i ku zaskoczeniu właścicieli gruntu Przedmiot Dzierżawy to nie zawsze to samo co Nieruchomość.

Żeby było jasne, właściciel gruntu dzierżawi grunt, na którym firma ma postawić farmę. Ale jak zawsze rozchodzi się o szczegóły…

Jak opisuje się dzierżawioną działkę?

W analizowanych przeze mnie umowach bardzo precyzyjnie opisuje się działki podlegające dzierżawie Prawidłowy zapis to numer działki, obręb ewidencyjny, gmina, powiat, województwo oraz numer księgi wieczystej, jeżeli dla działki taka jest prowadzona. W ten sposób jednoznacznie opisujemy jaka powierzchni ziemi jest w zainteresowaniu firmy.

Ale w umowie dzierżawy zawsze, mniej lub bardziej precyzyjnie, zapisuje się także Przedmiot Dzierżawy. Czym jest przedmiot dzierżawy? To część gruntu właściciela, która zostanie zabudowana instalacjami.

UWAGA! Przedmiot Dzierżawy nie jest pojęciem tożsamym z nieruchomością!

W zapisach umowy dzierżawy pojawia się zapis,  iż początkowo przyjęty obszar/ powierzchnia pokrywa się z powierzchnią wybranej lub wybranych nieruchomości gruntowych, a następnie w trakcie trwania umowy ulega ona doprecyzowaniu, w wyniku wyboru najodpowiedniejszej dla dzierżawcy części nieruchomości.

Innymi słowy: umowa „rezerwuje” całą nieruchomość, ale nie cała jej powierzchnia zostanie pokryta instalacjami.

Kto ustala przedmiot dzierżawy?

Sęk w tym, że ostateczny kształt farmy fotowoltaicznej, jej moc, warunki techniczne oraz powierzchnię ustala dzierżawca. Te czynniki zależą głównie od kwestii technicznych ustalonych w wyniku badań, przeprowadzonych ekspertyz.

Właściciel nie ma możliwości wpływu na ostateczny kształt przedmiotu dzierżawy, który może pokrywać powierzchnię całej nieruchomości lub być od niej mniejszy.

Co ważne, czynsz dzierżawny wyliczany jest według iloczynu przyjętej stawki za hektar oraz powierzchni przedmiotu dzierżawy.

Inaczej mówiąc: czynsz dzierżawny jest wyliczony od powierzchni przedmiotu dzierżawy, a nie od powierzchni nieruchomości. Może się okazać, że po uruchomieniu farmy otrzymasz mniejszy czynsz, niż się spodziewałeś.

Jak dobrze to zapisać w umowie?

W Twojej umowie dzierżawy pod fotowoltaikę warto określić minimalną powierzchnię przedmiotu dzierżawy.

Zapis dotyczący minimalnej powierzchni przedmiotu dzierżawy ma na celu zabezpieczenie właściciela w sytuacji. gdy po zawarciu umowy, w której z „zarezerwowanej” przez dzierżawcę całej nieruchomości, przedmiotem dzierżawy stanie się np. 70% jej pierwotnej powierzchni.

W treści  umowy dzierżawy można zaznaczyć, że wybrana przez dzierżawcę część nieruchomości, która finalnie stanowić będzie przedmiot dzierżawy nie może być mniejsza niż np. X % nieruchomości wskazanej w umowie.

W ten sposób będziesz mógł oszacować swój minimalny dochód z czynszu dzierżawnego.  

Potrzebujesz konsultacji innych zapisów umowy dzierżawy?

Zapraszam do kontaktu.