Przeznaczenie działki: Błąd w ocenie charakteru działki i rola opinii biegłego – analiza orzeczenia Sądu Okręgowego w Ostrołęce (sygn. akt I Ca 386/15)

W kwietniu 2016 roku Sąd Okręgowy w Ostrołęce uchylił postanowienie Sądu Rejonowego w Wyszkowie dotyczące działu spadku i zniesienia współwłasności. Sprawa ta wydaje się na pierwszy rzut oka klasycznym postępowaniem spadkowym, ale kryje w sobie istotne zagadnienia dotyczące właściwej kwalifikacji nieruchomości oraz roli, jaką odgrywa biegły i jego opinia w procesie orzeczniczym.

Warto przyjrzeć się bliżej temu postanowieniu, bo stanowi ono interesujący przykład sytuacji, w której błędne przyjęcie charakteru nieruchomości przez sąd pierwszej instancji i niewystarczająco ukierunkowana opinia biegłego doprowadziły do wadliwego rozstrzygnięcia.

Problem? Błędne przyjęcie charakteru działki

Sednem sporu była działka o powierzchni 4,45 ha oznaczona numerem 290. Sąd Rejonowy uznał, że ma ona charakter rolny i z tego powodu nie podlega dalszemu podziałowi geodezyjnemu. W konsekwencji przyznał ją w całości jednej z uczestniczek postępowania, a różnicę wartości udziałów między stronami wyrównał poprzez dopłatę pieniężną.

To założenie okazało się jednak błędne. Z dokumentów wynikało bowiem jasno, że nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), w którym przeznaczono ją pod zabudowę letniskową z możliwością przekształcenia na zabudowę mieszkaniową. W praktyce oznaczało to, że działka w ogóle nie powinna być traktowana jak grunt rolny.

Przyjęcie odmiennego stanowiska przez sąd pierwszej instancji doprowadziło do sytuacji, którą sąd odwoławczy określił wręcz jako faktyczne wywłaszczenie jednej z uczestniczek z przysługującego jej udziału. Wnioskodawczyni otrzymała bowiem działkę wartą zaledwie 5.236 zł przy przysługującym jej udziale wycenionym na 27.454 zł. Różnicę miał wyrównać przelew pieniężny, ale nie to było jej celem – chciała realnego, rzeczowego udziału w nieruchomości, a nie samego ekwiwalentu finansowego.

Biegły i jego opinia – problem nieukierunkowanego dowodu

Kolejny istotny element sprawy dotyczył opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Biegły został powołany wyłącznie do oszacowania wartości nieruchomości, ale nie zlecono mu oceny możliwości faktycznego i prawnego podziału geodezyjnego działki nr 290.

Tymczasem to właśnie ta kwestia była kluczowa – skoro wnioskodawczyni od początku domagała się wydzielenia swojej części działki, należało zbadać, czy taki podział jest możliwy. Bez tego sąd opierał się na niepełnym materiale dowodowym i doszedł do błędnych wniosków.

Sąd Okręgowy wytknął ten błąd, podkreślając, że postępowanie dowodowe musi być ukierunkowane i adekwatne do istoty sprawy. Opinia biegłego, choć formalnie poprawna i rzetelna w zakresie wyceny, okazała się niewystarczająca, bo nie odpowiadała na pytanie najważniejsze dla rozstrzygnięcia.

Co zrobił sąd odwoławczy? Kwestia przeznaczenia działki

Sąd Okręgowy uznał apelację wnioskodawczyni za zasadną i uchylił postanowienie w punktach dotyczących podziału i rozliczeń. Sprawa wróciła do ponownego rozpoznania z wyraźnym wskazaniem, że:

należy zbadać możliwość geodezyjnego podziału działki nr 290, mając na uwadze jej przeznaczenie w MPZP,
trzeba powołać biegłych odpowiednich specjalizacji, nie tylko rzeczoznawcę majątkowego, ale także geodetę, aby w sposób pełny ocenić możliwość i sposób wydzielenia części nieruchomości,
Sąd Rejonowy ma obowiązek tak przeprowadzić postępowanie, aby wynik nie prowadził do faktycznego wywłaszczenia współwłaścicielki z jej udziału.

W uzasadnieniu pojawiło się mocne stwierdzenie — brak wyjaśnienia tych okoliczności oznaczał nierozpoznanie istoty sprawy.

Wnioski praktyczne

Sprawa ta pokazuje kilka ważnych kwestii dla praktyki sądowej i dla osób uczestniczących w podobnych postępowaniach:

1. Prawidłowa kwalifikacja nieruchomości

Zanim sąd podejmie decyzję o sposobie zniesienia współwłasności, musi dokładnie ustalić status prawny działki. W tym przypadku błąd polegał na przyjęciu, że działka ma charakter rolny, mimo że dokumenty planistyczne jasno wskazywały na jej przeznaczenie budowlane.

2. Rola opinii biegłego

Opinia biegłego powinna odpowiadać na pytania istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Samo oszacowanie wartości działki to za mało, jeśli spór dotyczy także możliwości jej podziału. Sąd powinien zadbać o to, by zakres pytań do biegłego obejmował wszystkie kluczowe aspekty.

3. Ochrona praw współwłaścicieli

Przyznanie współwłaścicielowi rekompensaty pieniężnej nie zawsze jest wystarczające. Wnioskodawczyni w tej sprawie wyraźnie wskazywała, że chce zachować realny, fizyczny udział w nieruchomości, a nie jedynie ekwiwalent finansowy. Sąd powinien był to uwzględnić.

4. Obowiązek kompleksowego postępowania dowodowego

Sąd odwoławczy przypomniał, że w sprawach o dział spadku i zniesienie współwłasności nie ma miejsca na dowolność w prowadzeniu postępowania dowodowego. Zaniechanie zbadania podstawowych okoliczności oznacza nierozpoznanie istoty sprawy, co zawsze skutkuje uchyleniem orzeczenia.

Dlaczego to orzeczenie jest ważne?

Choć mamy do czynienia ze sprawą lokalną i z pozoru typową, orzeczenie Sądu Okręgowego w Ostrołęce ma znaczenie szersze. Pokazuje bowiem, jak duże konsekwencje może mieć błędna ocena charakteru działki i jak istotna jest rola opinii biegłych w procesie cywilnym.

W praktyce podobne sytuacje mogą dotyczyć tysięcy właścicieli i spadkobierców w całej Polsce. Wielu z nich wchodzi w spory o dział spadku czy zniesienie współwłasności, a błędna kwalifikacja gruntu jako „rolnego” lub „budowlanego” może przesądzić o tym, czy w ogóle możliwy będzie podział nieruchomości.

Podsumowanie

Sprawa o sygn. akt I Ca 386/15 to przykład, że:

nie można automatycznie zakładać „rolnego” charakteru działki tylko dlatego, że jest niezabudowana lub wykorzystywana do składowania siana,
sąd musi badać status prawny gruntu na podstawie dokumentów planistycznych, takie jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
opinia biegłego powinna być adekwatna do przedmiotu sporu, a sąd nie może poprzestać na lakonicznej wycenie, jeśli istotne jest zbadanie możliwości podziału,
niedopełnienie tych obowiązków prowadzi do uchylenia orzeczenia i konieczności ponownego rozpoznania sprawy.

To orzeczenie przypomina także o podstawowej zasadzie: zniesienie współwłasności powinno chronić prawa wszystkich współwłaścicieli i nie może prowadzić do faktycznego wywłaszczenia jednego z nich. Przeznaczenie działki to jedna z podstawowych kwestii w rozliczaniu nieruchomości gruntowych.