Prowadziłam już niejedną sprawę o rozgraniczenie w Łomży i wiem jedno: tu liczy się każdy centymetr!

Czym jest rozgraniczenie nieruchomości?

Rozgraniczenie nieruchomości – jest to postępowanie, które ma na celu ustalenie granic nieruchomości, gdy stały się one sporne. Chodzi o to, żeby raz na zawsze określić punkty graniczne, zabić paliki i zalegalizować stan prawny granic.

Do rozgraniczenia nieruchomości dochodzi najczęściej w sytuacji sporu, a jednym z najczęstszych sporów jest spór o ustalenie granicy. Ma to miejsce szczególnie w sytuacjach, gdzie istnieje sprzeczny przebieg granicy między nieruchomościami, który wynika z nieścisłości, nieprawidłowości w mapach czy księgach wieczystych.

Kto dokonuje rozgraniczenia nieruchomości w Łomży i okolicach?

Rozgraniczenia nieruchomości dokonuje właściwy urząd gminny: wójt/ burmistrz/ prezydenci miast.

Jeżeli na etapie urzędowym rozgraniczenia sąsiedzi się nie porozumieją, sprawa jest przekazywana do sądu. W przypadku powiatu łomżyńskiego, sprawy są kierowane do Sadu Rejonowego w Łomży.

Kto może wszcząć/ zainicjować postępowanie rozgraniczeniowe?

Każdy z sąsiadów – właścicieli gruntu – może wszcząć postępowanie rozgraniczeniowe. W każdym czasie.

Zdarza się (rzadko i wyjątkowo), że postępowanie rozgraniczeniowe prowadzone jest z urzędu w sytuacjach, np.:

• Przy scalaniu gruntów
• Jeżeli brak jest strony, a potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny uzasadniają przeprowadzenie rozgraniczenia (art. 30 ust. 2 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne)

Czy można zaskarżyć administracyjnie wszczęcie rozgraniczenia nieruchomości?

Na postanowienie o wszczęciu postępowania o rozgraniczenie nieruchomości NIE służy stronie zażalenie!

Co powinien zawierać wniosek o rozgraniczenie nieruchomości?

• Dane wnioskodawcy (imię, nazwisko, adres zamieszkania, dane telefoniczne/kontaktowe).
• Oznaczenie nieruchomości, której ma dotyczyć rozgraniczenie (numer działki/działek, obręb ewidencyjny, nazwę miejscowości, gminy, gdzie położona jest nieruchomość).
• Uzasadnienie wniosku – potrzeby przeprowadzenia rozgraniczenia (dlaczego domagamy się rozgraniczenia – np. spór z sąsiadem, brak znaków granicznych, nieoznaczone granice).
• Można dołączyć dowody, które potwierdzają błędny przebieg granicy, jeżeli jesteśmy w posiadaniu takowych dowodów.
• Wskazanie stron postępowania, jeśli są nam znane (wskazanie właściciela nieruchomości sąsiedniej, z którym granica ma być ustalona).
• Załącznikami do takiego wniosku mogą być: odpis z księgi wieczystej lub inny dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, mapa ewidencyjna z zaznaczeniem działki, pełnomocnictwo (jeśli wystąpi w danej sprawie).
• Podpis wnioskodawcy.

Gdzie złożyć wniosek rozgraniczenie nieruchomości? Łomża i okolice

Wniosek składa się do urzędu gminy lub miasta, w którym położona jest nieruchomość.

rozgraniczenie Łomża, Wizna, Przytuły, Jedwabne, Piątnica, Łomża, Nowogród

Geodeta niezbędny w rozgraniczeniu

Kto przeprowadza/ wykonuje czynności związane z rozgraniczeniem?

“Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).”

Co jest brane pod uwagę przy ustaleniu przebiegu granic?

• znaki i ślady graniczne,
• mapy
• inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej

W sytuacji, gdy brak w/w danych lub gdy są one sprzeczne lub niewystarczające, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy.

Procedura rozgraniczenia po złożeniu formalnego wniosku

Cała procedura na etapie urzędowym powinna trwać nie dłużej niż 1 miesiąc. Co się dzieje po kolei?

• Wezwanie do stawienia się na gruncie doręcza się stronom za zwrotnym poświadczeniem odbioru, nie później niż 7 dni przed wyznaczonym terminem wizji lokalnej.
• Geodeta przeprowadza oględziny w terenie- wizja lokalna w obecności właścicieli sąsiednich nieruchomości.
• Analizuje zgromadzoną dokumentację- dostępne mapy, ewidencję gruntów, księgi wieczyste i znaki graniczne.
• Geodeta proponuje przebieg granicy i w sytuacji, gdy stroną zgadzają się na zaproponowany przebieg granicy- sporządzany jest protokół, który później zatwierdza organ administracyjny.
• W sytuacji sporu, geodeta nakłania także do zawarcia ugody.

Gdy nie dojdzie do zawarcia ugody między stronami- również spisywany jest protokół rozgraniczenia, w którym wspomina się o niepodpisaniu go przez stronę lub strony postępowania i chęci przekazania sprawy do sądu rejonowego, który dokonuje ostatecznego ustalenia przebiegu granic nieruchomości.

Co, jeżeli nie stawisz się na gruncie podczas rozgraniczenia?

O skutkach niestawiennictwa zostaniesz osobno poinformowany, w wezwaniu należy poinformować strony o skutkach niestawiennictwa.

Trzeba wiedzieć, że nieusprawiedliwione niestawiennictwo stron podczas czynności na gruncie NIE wstrzymuje czynności geodety.

Jednak w razie usprawiedliwionego niestawiennictwa strony podczas wizji lokalnej na gruncie, geodeta wstrzymuje czynności do czasu ustania przeszkody lub wyznaczenia pełnomocnika – nie dłużej jednak niż na okres 1 miesiąca.

Najważniejszy dokument w rozgraniczeniu?

Protokół graniczny stanowi podstawę wydania decyzji o rozgraniczeniu nieruchomości.

Akt ugody w postępowaniu o rozgraniczenie nieruchomości. Jeżeli sąsiedzi się dogadają, można zawrzeć ugodę w trakcie czynności geodezyjnych, jeśli obie lub wszystkie strony postępowania są obecne na gruncie lub działają przez swoich pełnomocników. Geodeta stwierdzi jej zawarcie.

Ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej. Organ wyda w tym przypadku decyzję o umorzeniu postępowania z uwagi na fakt zawarcia przez strony ugody. Ugoda ma charakter trwały.

Ustalona granica zostaje wprowadzona do ewidencji gruntów i budynków.

Brak ugody w rozgraniczeniu, co dalej?

Sytuacja 1 – ZGODA W ROZGRANICZENIU

Wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli zainteresowani właściciele nieruchomości nie zawarli ugody, a ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron.

Wydanie decyzji poprzedza dokonanie przez wójta, burmistrza (prezydenta miasta) oceny prawidłowości wykonania czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości przez upoważnionego geodetę oraz zgodności sporządzonych dokumentów z przepisami; w wypadku stwierdzenia wadliwego wykonania czynności upoważnionemu geodecie zwraca się dokumentację do poprawy i uzupełnienia;

Ugoda jest włączana dokumentacji technicznej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Sytuacja 2 – SPÓR GRANICZNY

Strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy MOŻĘ ŻĄDAĆ w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji w tej sprawie, przekazania sprawy sądowi.

“Jeżeli w razie sporu co do przebiegu linii granicznych nie dojdzie do zawarcia ugody lub nie ma podstaw do wydania decyzji, o której mowa w art. 33 ust. 1 (decyzji o rozgraniczeniu nieruchomości), upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje właściwemu wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta).”

Urząd umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę z urzędu do rozpatrzenia sądowi.

Dla nieruchomości w powiecie łomżyńskim właściwym do rozpoznania sprawy będzie Sąd Rejonowy w Łomży.

Spory o granice działek należą do jednych z najbardziej uciążliwych konfliktów sąsiedzkich. Niejednoznaczne mapy, dawno zatarte znaki graniczne czy brak dokumentacji geodezyjnej potrafią sprawić, że właściciele nieruchomości latami funkcjonują w niepewności co do faktycznego zakresu swojego prawa własności. Rozwiązaniem takiej sytuacji jest postępowanie rozgraniczeniowe – procedura, której celem jest trwałe i jednoznaczne wytyczenie przebiegu granicy.

Jak wygląda rozgraniczenie nieruchomości, jakie organy je prowadzą, na czym polegają czynności geodety oraz w jaki sposób przygotować się do postępowania – zwłaszcza gdy istnieje spór z sąsiadem? Postaram się wyjaśnić to poniżej!

Czym jest rozgraniczenie nieruchomości?

Rozgraniczenie to formalny proces ustalenia przebiegu granicy działki poprzez określenie położenia punktów i linii granicznych, ich trwałe oznaczenie w terenie oraz sporządzenie kompletnej dokumentacji geodezyjnej. Efektem rozgraniczenia jest jednoznaczne określenie, gdzie kończy się jedna nieruchomość, a zaczyna druga – zarówno w terenie, jak i w ewidencji.

W praktyce bywa to konieczne, gdy:

• granice istnieją tylko „na mapie”, a w terenie nie ma żadnych znaków,
• poprzednie oznaczenia uległy zniszczeniu lub przesunięciu,
• sąsiedzi posługują się różnymi, sprzecznymi dokumentami,
• właściciel planuje inwestycję (np. budowę ogrodzenia), ale nie ma pewności, gdzie dokładnie przebiega granica.

Rola geodety – jakie czynności wykonuje?

Geodeta analizuje dostępne materiały, m.in.:

• mapy i szkice archiwalne,
• punkty osnowy geodezyjnej,
• dokumentację z ewidencji gruntów,
• widoczne ślady graniczne w terenie.

Jeśli dane są spójne, granica zostaje ustalona na ich podstawie. Jeżeli jednak brakuje dokumentów lub są one sprzeczne, geodeta może oprzeć się na zgodnych oświadczeniach stron. Na tym etapie często dochodzi do sporów – dlatego geodeta ma obowiązek dążyć do ugodowego rozstrzygnięcia.

Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej, co oznacza, że:

• nie wymaga dodatkowego potwierdzenia,
• jest wykonalna,
• może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej.
•  
• Gdy nie ma porozumienia – decyzja lub przekazanie sprawy do sądu

Jeżeli strony nie dojdą do wspólnego stanowiska:

• organ administracyjny może wydać decyzję o rozgraniczeniu, jeżeli zebrane dowody pozwalają jednoznacznie ustalić przebieg granicy,
• albo postępowanie zostaje umorzone i sprawa trafia do sądu, który prowadzi ją w trybie nieprocesowym.

Właściciel niezadowolony z decyzji administracyjnej może żądać przekazania sprawy do sądu w terminie 14 dni od jej doręczenia.

Rozgraniczenie przed sądem — na czym polega postępowanie sądowe?

Sąd analizuje nie tylko dokumentację geodezyjną, ale również: zeznania świadków, opinie biegłych geodetów, ustalenia dotyczące „ostatniego spokojnego posiadania” czy okoliczności faktyczne, np. długoletnie korzystanie z pasa gruntu.

Postępowanie sądowe jest bardziej elastyczne niż administracyjne, co pozwala uwzględnić szerszy materiał dowodowy. Orzeczenie sądu stanowi trwałe rozstrzygnięcie i jest podstawą do aktualizacji wpisów w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów.

Rozgraniczenie nieruchomości„przy okazji” innej sprawy

Warto wiedzieć, że sąd może ustalić granicę również wtedy, gdy toczy się postępowanie o:

• własność nieruchomości,
• wydanie nieruchomości,
• naruszenie posiadania.

Gdy dla rozstrzygnięcia konieczne jest ustalenie granicy, sąd może dokonać rozgraniczenia bez udziału organu administracji.

Wznowienie znaków granicznych – procedura uproszczona

Nie każde „zniknięcie” lub zniszczenie punktu granicznego wymaga przeprowadzenia pełnego postępowania rozgraniczeniowego. Jeśli istnieją dokumenty pozwalające na precyzyjne odtworzenie wcześniejszego położenia, można wykonać tzw. wznowienie znaków granicznych.

To rozwiązanie jest szybsze i tańsze, ale możliwe tylko wtedy, gdy:

• dokumentacja jest jednoznaczna,
• strony nie kwestionują lokalizacji punktów.

W razie sporu konieczne jest rozgraniczenie lub skierowanie sprawy do sądu.

Jak przygotować się do rozgraniczenia? Wskazówki dla właścicieli

1. Zgromadź dokumenty dotyczące nieruchomości – mapy, szkice, wypisy, decyzje administracyjne, dokumenty z poprzednich pomiarów.
2. Zastanów się, jakie dowody mogą potwierdzić przebieg granicy – zdjęcia sprzed lat, zeznania poprzednich właścicieli, dokumenty projektowe.
3. Przygotuj się na konieczność negocjacji z sąsiadem – ugoda jest szybsza, tańsza i pozwala uniknąć postępowania sądowego.
4. Nie ignoruj wezwań geodety – niestawiennictwo nie wstrzymuje czynności, ale może utrudnić obronę własnego stanowiska.
5. Rozważ udział pełnomocnika – profesjonalne wsparcie pomaga już na etapie administracyjnym, a w sporach sądowych może być kluczowe.
6. Dbaj o ochronę znaków granicznych – ich uszkodzenie może utrudnić odtworzenie granicy w przyszłości, a obowiązek ochrony wynika wprost z przepisów.

Rozgraniczenie nieruchomości to jedno z tych postępowań, w których technika styka się z prawem. Nawet najlepiej przygotowany właściciel, znający historię swojej działki, nie ustali granic bez specjalistycznej wiedzy. W wielu sprawach kluczową rolę odgrywa biegły geodeta – i choć przepisy nie wprowadzają wyraźnego obowiązku jego powołania, to w praktyce trudno wyobrazić sobie rozstrzygnięcie bez takiej opinii.

Poniżej omawiam, dlaczego tak się dzieje, kiedy geodeta jest niezbędny oraz jak jego praca wpływa na wynik sprawy.

Rozgraniczenie nieruchomości w Łomży — gdzie kończy się administracja, a zaczyna sąd?

Postępowanie rozgraniczeniowe może rozpocząć wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Organ administracji zaprasza właścicieli, dokonuje czynności geodety i – jeśli uda się osiągnąć zgodę – kończy sprawę decyzją.

Jeżeli jednak pojawia się spór, a jedna ze stron kwestionuje wynik ustaleń, sprawa trafia do sądu. Właśnie na tym etapie rola biegłego gwałtownie rośnie. Sąd nie prowadzi pomiarów ani nie porównuje map. Sąd ocenia dowody, a najważniejszym z nich jest opinia specjalisty z zakresu geodezji.

W praktyce sądy powołują biegłego niemal w każdej sprawie o rozgraniczenie – głównie dlatego, że:

• granice ustala się na podstawie dokumentów, współrzędnych i danych technicznych,
• ocena stanu prawnego wymaga weryfikacji archiwów geodezyjnych,
• niejednokrotnie istnieje kilka rozbieżnych map,
• konieczne jest odtworzenie znaczników granicznych w terenie.

Sąd może oczywiście ocenić wiarygodność dokumentów, ale nie może samodzielnie rozstrzygać kwestii technicznych. To zadanie biegłego.

Dlaczego geodeta jest tak ważny w rozgraniczeniu?

1. Połączenie pomiarów terenowych i dokumentacji

W wielu sporach najważniejsze jest ustalenie, czy granica biegnie zgodnie z historycznymi pomiarami – często sprzed kilkudziesięciu lat. Biegły odtwarza te dane, bada archiwa, porównuje współrzędne, a następnie przenosi je do terenu.

2. Wznowienie znaków i identyfikacja punktów granicznych

Często punkty graniczne po prostu znikają: zostały zniszczone, zasypane, przesunięte przez roboty budowlane. Biegły jest w stanie je odtworzyć, nadać nowe numery, oznaczyć palikami, a nawet ustalić, czy ewentualne przesunięcia były świadome.

Tego rodzaju czynność ma ogromne znaczenie dowodowe – daje sądowi obraz faktycznej sytuacji w terenie, a nie tylko „papierową” granicę z mapy.

3. Ocena zgodności przebiegu granicy ze stanem prawnym

Zgodnie z art. 153 k.c., granicę ustala się przede wszystkim według stanu prawnego. Dopiero gdy nie da się go odtworzyć:

• bierze się pod uwagę ostatni spokojny stan posiadania,
• a gdy i to jest niemożliwe – wszystkie okoliczności, łącznie z możliwością dopłaty.

Aby stwierdzić, czy „stan prawny da się ustalić”, sąd musi wiedzieć, czy dokumentacja geodezyjna jest wystarczająca i wiarygodna. Tę ocenę przeprowadza biegły. Bez tego sąd nie może przejść do kolejnych etapów rozgraniczania.

4. Obiektywizacja sporu

W sporach sąsiedzkich emocje często przesłaniają fakty. Biegły jest jedynym neutralnym uczestnikiem postępowania, który potrafi przedstawić wynik pomiarów bez uwzględniania oczekiwań stron.

W przywołanej sprawie właściciel kwestionował każdą opinię geodezyjną – jednak nie przedstawił żadnych własnych dowodów. Sąd wskazał, że sprzeciw bez oparcia w faktach nie może przeważyć nad rzetelną ekspertyzą.

Czy sąd musi powołać biegłego?

Teoretycznie – nie.

W praktyce – niemal zawsze tak.

Sąd może odstąpić od powołania geodety, tylko gdy:

• dokumenty są jednoznaczne,
• strony zgadzają się co do przebiegu granicy,
• materiały geodezyjne nie budzą wątpliwości,
• spór dotyczy jedynie interpretacji prawnej, a nie pomiarów.

To jednak sytuacje wyjątkowe. W sporach dotyczących linii granicznej kluczowe znaczenie mają fakty ustalone w terenie, współrzędne, pomiary, szkice i operaty. Bez specjalisty sąd nie ma narzędzi, by samodzielnie je zweryfikować.

Wnioski — czy udział biegłego jest obowiązkowy?

W sensie prawnym – nie ma przepisu nakazującego automatycznie powołać biegłego.

W sensie praktycznym – bez niego nie da się rozstrzygnąć większości spraw o rozgraniczenie.

Biegły geodeta w rozgraniczeniu:

• odtwarza przebieg granic sprzed lat,
• weryfikuje dokumentację,
• dokonuje pomiarów terenowych,
• ocenia wiarygodność danych geodezyjnych,
• zabezpiecza punkty graniczne,
• dostarcza sądowi podstawę do rozstrzygnięcia.

Opinia geodety ma ogromną moc dowodową – i sądy bardzo rzadko ją podważają, o ile jest rzeczowa, logiczna i poparta pomiarami.

Praktyczne wskazówki dla właścicieli nieruchomości

1. Jeśli planujesz wniosek o rozgraniczenie – przygotuj dokumentację.

Stare szkice, decyzje, mapy, akty notarialne mogą pomóc biegłemu ustalić przebieg granicy.

2. Nie opieraj sporu wyłącznie na przekonaniu lub wieloletnim użytkowaniu.

Sąd opiera się na dowodach, a nie na intuicji właścicieli.

3. Jeżeli nie zgadzasz się z opinią biegłego – przedstaw kontrargumenty techniczne.

Sama polemika słowna jest niewystarczająca. Możesz również wnioskować o opinię uzupełniającą.

4. Zwróć uwagę na możliwość zasiedzenia pasa przygranicznego.

W sprawach, gdzie granica funkcjonowała niezmiennie przez kilkadziesiąt lat, to argument, który sądy mogą brać pod uwagę.

5. Unikaj eskalacji konfliktu z sąsiadem.

Często ugoda zawarta na etapie administracyjnym oszczędza obu stronom czas, koszty i nerwy.

Podsumowanie

Rozgraniczenie nieruchomości to procedura, której celem jest definitywne ustalenie przebiegu granicy działki. Choć często rozpoczyna się na poziomie administracyjnym, w wielu przypadkach kończy się w sądzie, zwłaszcza gdy strony prezentują odmienne stanowiska. Proces ten wymaga znajomości zarówno przepisów prawa geodezyjnego, jak i praktyki terenowej.

Dla właściciela najważniejsze jest odpowiednie przygotowanie – zgromadzenie dokumentów, udział w czynnościach geodety i analiza, czy możliwa jest ugoda. Jeżeli pojawia się spór, wsparcie prawnika zwiększa szansę na korzystne i trwałe rozstrzygnięcie.

Jeśli znajdujesz się w sytuacji, w której przebieg granicy Twojej nieruchomości budzi wątpliwości, warto skonsultować sprawę z kancelarią już na wczesnym etapie. Dzięki temu unikniesz wieloletnich sporów i zyskasz pewność co do zakresu własnych praw.

***