W polskim systemie prawnym pojęcie „specjalisty od nieruchomości” bywa nadużywane. Doradców, analityków, konsultantów czy „ekspertów rynku” jest wielu, ale tylko jeden zawód związany z wyceną nieruchomości ma dziś status zawodu regulowanego – rzeczoznawca majątkowy. To nie przypadek ani relikt przeszłości, lecz świadomy wybór ustawodawcy, który uznał, że prawidłowe określanie wartości nieruchomości ma zbyt doniosłe skutki prawne i finansowe, aby pozostawić je wyłącznie regułom wolnego rynku.

Jeszcze kilkanaście lat temu ustawa o gospodarce nieruchomościami regulowała trzy zawody: rzeczoznawcę majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcę nieruchomości. Deregulacja z 2013 r. zmieniła ten układ całkowicie. Pośrednicy i zarządcy zostali „uwolnieni”, natomiast rzeczoznawca majątkowy pozostał zawodem podlegającym ścisłej kontroli państwa. To bardzo wyraźny sygnał: wycena nieruchomości to nie tylko usługa rynkowa, ale czynność o znaczeniu publicznym.

Kim – w świetle prawa – jest rzeczoznawca majątkowy?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje rzeczoznawcę majątkowego w sposób jednoznaczny i zamknięty. Rzeczoznawcą może być wyłącznie osoba fizyczna, która posiada uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie określonym w ustawie. Nie ma tu miejsca na interpretacje, skróty czy „równoważne kwalifikacje”.

To oznacza, że:

• nie każda osoba zajmująca się wyceną nieruchomości jest rzeczoznawcą majątkowym,
• nie każda wycena sporządzona przez „eksperta rynku” ma walor operatu szacunkowego,
• używanie tytułu „rzeczoznawca majątkowy” bez uprawnień jest naruszeniem prawa.

Warto też zwrócić uwagę na terminologię. Ustawodawca nie posługuje się pojęciem licencji, lecz uprawnień zawodowych. To nie jest przypadkowe – uprawnienia te mają charakter osobisty, są poprzedzone postępowaniem kwalifikacyjnym i podlegają reżimowi odpowiedzialności zawodowej.

Skąd w ogóle wziął się zawód rzeczoznawcy majątkowego?

Choć obecna regulacja wydaje się nowoczesna, sam zawód ma długą tradycję. Już przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami funkcjonowali biegli zajmujący się szacowaniem wartości nieruchomości – zarówno na potrzeby administracyjne, jak i sądowe. W okresie międzywojennym wycen dokonywali specjaliści z zakresu budownictwa, a po wojnie – biegli sądowi wpisywani na listy prowadzone przez prezesów sądów.

Problem polegał na tym, że wraz z rozwojem rynku nieruchomości i gospodarki rynkowej dotychczasowe kwalifikacje okazały się niewystarczające. Wycena przestała być prostym rachunkiem kosztów, a stała się złożonym procesem analitycznym, wymagającym wiedzy z zakresu ekonomii, prawa, finansów, planowania przestrzennego i statystyki. Nowe przepisy miały więc nie tylko uporządkować rynek, ale przede wszystkim zagwarantować jakość operatów szacunkowych.

Co dokładnie robi rzeczoznawca majątkowy?

Najkrótsza odpowiedź brzmi: określa wartość nieruchomości. Ale to zdanie jest równie prawdziwe, co niewystarczające.

Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określenia wartości:

• nieruchomości gruntowych,
• nieruchomości budynkowych i lokalowych,
• maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością,
• praw związanych z nieruchomościami (np. użytkowania wieczystego).

Wycena może mieć bardzo różne cele. Od rozliczeń między współwłaścicielami, przez zabezpieczenie kredytu, aż po ustalenie odszkodowania czy sporządzenie sprawozdania finansowego. Każdy z tych celów wymaga innego podejścia, innych danych i innej metodologii. I właśnie tu zaczyna się rola rzeczoznawcy jako specjalisty, a nie „kalkulatora cen”.

Operat szacunkowy i nie tylko, czyli zakres czynności rzeczoznawcy

Operat szacunkowy jest najbardziej znanym „produktem” pracy rzeczoznawcy, ale ustawa wyraźnie wskazuje, że nie jedynym. Poza sporządzaniem operatów rzeczoznawca może wykonywać również opracowania i ekspertyzy dotyczące rynku nieruchomości i jego funkcjonowania.

Chodzi tu m.in. o analizy rynku, doradztwo inwestycyjne, ocenę efektywności inwestowania czy prognozowanie skutków finansowych decyzji planistycznych. To bardzo istotne, bo pokazuje, że rzeczoznawca nie działa w próżni – jego praca wymaga stałej obserwacji rynku, trendów gospodarczych i lokalnych uwarunkowań.

Jednocześnie ustawodawca zdecydował się na zamknięty katalog takich czynności. Oznacza to, że rzeczoznawca nie może dowolnie rozszerzać zakresu swojej działalności pod szyldem zawodu regulowanego. Jeżeli wykonuje inne analizy czy ekspertyzy, musi wyraźnie oddzielić je od czynności wykonywanych jako rzeczoznawca majątkowy.

Analiza rynku – fundament każdej wyceny

Nie da się mówić o wycenie nieruchomości bez analizy rynku. Każdy operat szacunkowy opiera się na danych historycznych – cenach transakcyjnych, które już wystąpiły. Problem polega na tym, że skutki wyceny często ujawniają się znacznie później, gdy rynek zdąży się zmienić.

Dlatego coraz większe znaczenie mają nie tylko suche dane transakcyjne, ale także analiza tendencji, cykli rynkowych i czynników makroekonomicznych. Rzeczoznawca, który ogranicza się wyłącznie do „twardych liczb”, ryzykuje, że jego wycena szybko się zdezaktualizuje. Z kolei analiza rynku w szerszym ujęciu pozwala lepiej zrozumieć kontekst i minimalizować to ryzyko.

Rzeczoznawca a doradcy rynku nieruchomości

Warto wyraźnie podkreślić jedną rzecz: ustawa nie daje rzeczoznawcom monopolu na wszelkie analizy rynku nieruchomości. Doradcy ekonomiczni, finansowi czy inwestycyjni mogą sporządzać własne ekspertyzy, nawet bardzo zaawansowane. Różnica polega na tym, że nie mogą sygnować ich tytułem rzeczoznawcy majątkowego ani przedstawiać jako operatów szacunkowych.

Każdy właściciel nieruchomości ma też prawo do własnej oceny jej wartości i do zamawiania dowolnych ekspertyz na własny użytek. Problem zaczyna się dopiero wtedy, gdy taka „prywatna wycena” próbuje wejść w obszar zastrzeżony dla zawodu regulowanego, np. w postępowaniu administracyjnym czy sądowym.

Wpis do centralnego rejestru i ochrona tytułu zawodowego

Uzyskanie uprawnień zawodowych to jeszcze nie koniec drogi. Rzeczoznawca nabywa prawo wykonywania zawodu dopiero z chwilą wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Od tego momentu może posługiwać się chronionym prawnie tytułem zawodowym.

Ten element ma ogromne znaczenie praktyczne. Rejestr pełni funkcję gwarancyjną – pozwala sprawdzić, czy dana osoba faktycznie ma prawo wykonywać zawód, a jednocześnie stanowi podstawę do egzekwowania odpowiedzialności zawodowej. To kolejny argument pokazujący, że rzeczoznawca działa w reżimie znacznie bardziej sformalizowanym niż większość uczestników rynku nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy jako biegły sądowy

Biegłym sądowym w zakresie szacowania nieruchomości może być wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. Ta zasada zamknęła wieloletnie spory co do relacji między tymi pojęciami. Prezes sądu nie ma dziś swobody w wyborze „eksperta od wyceny” – musi sięgnąć po osobę z uprawnieniami zawodowymi.

Jednocześnie status biegłego sądowego działa tylko w ramach konkretnego zlecenia sądu. Poza nim rzeczoznawca nie może powoływać się na „autorytet biegłego”, a sporządzony przez niego operat ma co najwyżej moc dokumentu prywatnego.

Czy rzeczoznawca może odmówić sporządzenia opinii?

Choć rzeczoznawca nie może odmówić wpisania na listę biegłych sądowych, nie oznacza to bezwzględnego obowiązku przyjmowania każdego zlecenia. Może odmówić sporządzenia opinii w konkretnej sprawie, jeżeli istnieją ważne powody – zdrowotne, osobiste albo związane z konfliktem interesów.

Bezzasadne uchylanie się od obowiązków lub ignorowanie zleceń sądu może jednak prowadzić do odpowiedzialności zawodowej. To kolejny element pokazujący, że wykonywanie tego zawodu wiąże się nie tylko z prestiżem, ale i z realnymi obowiązkami.

Formy wykonywania zawodu i elastyczność rynku

Rzeczoznawca majątkowy może wykonywać zawód w różnych formach: prowadząc własną działalność, pracując w spółce osobowej, na etacie albo na podstawie umowy cywilnoprawnej. Ustawodawca stopniowo odchodził od sztywnych ograniczeń, dając większą elastyczność, zwłaszcza biegłym sądowym.

Dzięki temu zawód ten może być wykonywany również przez osoby nieaktywne gospodarczo – np. emerytów czy pracowników naukowych – o ile posiadają ważne uprawnienia.

Podsumowanie – dlaczego rola rzeczoznawcy jest dziś tak istotna?

Rzeczoznawca majątkowy to nie „specjalista od cen”, lecz zawód zaufania publicznego, którego praca wpływa na decyzje sądów, organów administracji, banków i inwestorów. Regulacja tego zawodu nie jest przypadkowa – ma chronić nie tylko interesy stron konkretnej transakcji, ale stabilność całego rynku nieruchomości.

Nie da się ukryć, że czasami to wartość nieruchomości potrafi decydować o losach przedsiębiorstw, rodzin i samorządów. Dlatego właśnie profesjonalna i niezależna wycena przestaje być luksusem. Staje się koniecznością. A rzeczoznawca majątkowy jest tym, który bierze za nią odpowiedzialność – nie tylko zawodową, ale i prawną.