Służebność przesyłu to pojęcie, z którym bardzo często spotykają się właściciele działek, domów i gruntów rolnych – zwłaszcza wtedy, gdy przez ich nieruchomość przebiegają linie energetyczne, gazociągi, wodociągi czy inne instalacje techniczne. Choć termin brzmi skomplikowanie, jego sens da się wytłumaczyć w prosty sposób.

W tym artykule wyjaśniam czym jest służebność przesyłu, skąd się wzięła, jakie daje prawa przedsiębiorcom, jak ogranicza właściciela nieruchomości, a także kiedy przysługuje wynagrodzenie i czy służebność może powstać bez umowy.

Czym jest służebność przesyłu – proste wyjaśnienie

Najprościej mówiąc, służebność przesyłu to prawo, które pozwala przedsiębiorcy (np. energetycznemu, gazowemu czy wodociągowemu) korzystać z cudzej nieruchomości, aby:

• posadowić urządzenia przesyłowe (np. linie, rury, kable),
• utrzymywać je,
• konserwować i naprawiać,
• wchodzić lub wjeżdżać na teren nieruchomości w tym celu.

Właściciel gruntu nadal pozostaje właścicielem, ale jego prawo własności zostaje w pewnym zakresie ograniczone.

Dlaczego w ogóle wprowadzono służebność przesyłu?

Przez wiele lat w Polsce istniał ogromny problem prawny. Na tysiącach działek znajdowały się urządzenia przesyłowe, bez żadnego formalnego tytułu prawnego. Szacowano, że nawet około 40% takich instalacji funkcjonowało „bez umowy”.

Przed 2008 rokiem przedsiębiorstwa próbowały radzić sobie inaczej – najczęściej poprzez stosowanie służebności gruntowych, które jednak nie były dostosowane do specyfiki infrastruktury przesyłowej. Powodowało to liczne spory, niejasności i sprzeczne orzeczenia sądów.

Dlatego w 2008 roku do Kodeksu cywilnego wprowadzono nową instytucję – służebność przesyłu, jako odrębne ograniczone prawo rzeczowe, stworzone specjalnie na potrzeby infrastruktury technicznej.

Służebność przesyłu a inne służebności – na czym polega różnica?

W polskim prawie występują różne rodzaje służebności, m.in.:

• służebność gruntowa,
• służebność osobista,
• służebność przesyłu.

Choć na pierwszy rzut oka mogą wydawać się podobne, służebność przesyłu jest odrębną konstrukcją prawną. Nie wymaga wskazywania tzw. „nieruchomości władnącej” (jak przy służebności gruntowej), lecz jest związana bezpośrednio z przedsiębiorstwem, a nie z inną działką.

Ma to ogromne znaczenie praktyczne, np. przy:

• opłatach sądowych,
• zasiedzeniu,
• obrocie nieruchomościami.

Jakie urządzenia obejmuje służebność przesyłu?

Służebność przesyłu dotyczy tzw. urządzeń przesyłowych, czyli instalacji służących do doprowadzania lub odprowadzania:

• energii elektrycznej,
• gazu,
• wody,
• pary,
• paliw,
• innych mediów.

Mogą to być zarówno urządzenia naziemne, jak i podziemne, a nawet takie, które są niewidoczne gołym okiem, ale możliwe do ustalenia np. z map czy dokumentacji technicznej.

Co dokładnie obejmuje treść służebności przesyłu?

Treść służebności przesyłu ustalana jest indywidualnie, ale najczęściej obejmuje:

• prawo do posadowienia urządzeń,
• prawo do ich eksploatacji,
• prawo do konserwacji i napraw,
• prawo wejścia na teren nieruchomości,
• prawo do usuwania awarii,
• prawo przejazdu sprzętem technicznym.
  
  

Uprawnienia te dotyczą nie tylko miejsca, gdzie faktycznie znajduje się instalacja, ale także tzw. pasa służebności.

Pas służebności – co to jest i dlaczego ma znaczenie?

Pas służebności to obszar wokół urządzeń przesyłowych, który jest niezbędny do ich bezpiecznego użytkowania. W zależności od rodzaju instalacji może to być:

• pas technologiczny – umożliwiający dostęp i prace techniczne,
• pas ochronny – ograniczający zabudowę lub nasadzenia ze względów bezpieczeństwa.

Dla właściciela nieruchomości oznacza to często zakaz budowy, sadzenia drzew lub wykonywania niektórych robót na określonym obszarze działki.

Kto jest stroną służebności przesyłu?

Przedsiębiorca przesyłowy

Uprawnionym z tytułu służebności jest przedsiębiorca prowadzący działalność przesyłową, czyli np. operator sieci energetycznej, gazowej czy wodociągowej. Musi on być właścicielem urządzeń lub mieć zamiar ich wybudowania.

Właściciel nieruchomości

Drugą stroną jest właściciel nieruchomości, na której znajdują się lub mają się znaleźć urządzenia. Może to być również:

• użytkownik wieczysty,
• właściciel nieruchomości sąsiedniej, jeżeli dostęp przez jego teren jest konieczny.

Wynagrodzenie za służebność przesyłu – kiedy się należy?

Służebność przesyłu może być:

• odpłatna – najczęściej,
• nieodpłatna – wyjątkowo, np. na mocy umowy.

Jeżeli służebność ustanawiana jest przez sąd, wynagrodzenie jest obowiązkowe i musi być „odpowiednie”.

Co obejmuje wynagrodzenie?

Wynagrodzenie nie jest tylko zapłatą „za zgodę”. Ma ono charakter:

• ekwiwalentu za ograniczenie własności,
• rekompensaty za uciążliwości,
• często także odszkodowania za skutki istnienia urządzeń.

Zazwyczaj jego zapłata wyklucza dalsze roszczenia odszkodowawcze – z pewnymi wyjątkami (np. awarie).

Jak ustala się wysokość wynagrodzenia?

Nie ma jednej stawki. Bierze się pod uwagę m.in.:

• zakres ograniczeń,
• powierzchnię pasa służebności,
• rodzaj nieruchomości,
• jej wartość,
• rodzaj urządzeń,
• sposób korzystania z gruntu.

Umowne ustanowienie służebności przesyłu

Najlepszym i najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest umowa między właścicielem a przedsiębiorcą. Wymaga ona:

• aktu notarialnego (dla właściciela),
• zgody wszystkich współwłaścicieli,
• precyzyjnego określenia treści służebności.

Wpis do księgi wieczystej nie jest obowiązkowy, ale w praktyce bardzo zalecany.

Zasiedzenie służebności przesyłu – kiedy powstaje bez umowy?

Służebność przesyłu może powstać także bez zgody właściciela, w drodze zasiedzenia. Dochodzi do tego, gdy przedsiębiorca:

• korzysta z cudzej nieruchomości jak ze służebności,
• korzysta z trwałych i widocznych urządzeń,
• robi to nieprzerwanie przez:
  
  
  • 20 lat (w dobrej wierze),
  • 30 lat (w złej wierze).
    

Zasiedzenie następuje z mocy prawa, a sąd jedynie je potwierdza.

Podsumowanie – dlaczego warto znać swoje prawa?

Służebność przesyłu to instytucja, która realnie wpływa na wartość i sposób korzystania z nieruchomości. Dla przedsiębiorców jest niezbędna do prowadzenia działalności, a dla właścicieli – często stanowi istotne ograniczenie.

Znajomość podstawowych zasad pozwala:

• świadomie negocjować wynagrodzenie,
• uniknąć niekorzystnych zapisów,
• reagować na próby zasiedzenia,
• chronić swoje prawo własności.

Jeżeli masz na swojej działce urządzenia przesyłowe lub planowana jest ich budowa – służebność przesyłu to temat, którego nie warto ignorować.

Masz pytania dotyczące służebności przesyłu? Zapraszam do kontaktu!