Zniesienie współwłasności nieruchomości to jedno z najczęstszych postępowań prowadzonych przed sądami cywilnymi.

Ja sama specjalizuję się w sprawach o zniesienie współwłasności nieruchomości w Łomży.

Wbrew pozorom, sprawa ta może być bardzo skomplikowana, zwłaszcza jeśli w grę wchodzi kwestia wartości udziału i wysokości ewentualnej spłaty. W poniższym artykule wyjaśniamy, od czego zależy wysokość spłaty za udział w nieruchomości oraz jakie czynniki są brane pod uwagę przy ustalaniu tej wartości.

Czym jest zniesienie współwłasności?

Współwłasność nieruchomości może powstać w różnych sytuacjach – najczęściej w wyniku dziedziczenia, darowizny lub zakupu wspólnego. Polski ustawodawca traktuje współwłasność jako stan przejściowy, nietrwały. Dlatego też każdy współwłaściciel ma prawo w każdej chwili żądać zniesienia współwłasności (art. 210 Kodeksu cywilnego).

Zniesienie współwłasności może nastąpić na dwa sposoby:

• umownie – przez zawarcie stosownej umowy między współwłaścicielami,
• sądowo – poprzez złożenie wniosku do sądu o zniesienie współwłasności.

W obu przypadkach głównym celem jest likwidacja stosunku współwłasności i przyznanie rzeczy na wyłączność jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli albo fizyczny podział rzeczy.

Jak ustalana jest wysokość spłaty?

W przypadku przyznania nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli pozostali mają prawo do otrzymania spłaty odpowiadającej wartości ich udziału. Wysokość tej spłaty nie jest jednak prostym wyliczeniem procentowego udziału od wartości nieruchomości – zależy od wielu czynników, w tym:

1. Wartość nieruchomości

Podstawowym punktem odniesienia jest wartość rynkowa nieruchomości ustalana na dzień orzekania przez sąd (lub zawarcia umowy w przypadku zniesienia współwłasności umownego). Wartość tę najczęściej określa rzeczoznawca majątkowy na podstawie aktualnych cen rynkowych.

2. Wysokość udziału

Każdy współwłaściciel ma określony udział w nieruchomości – np. ½, ⅓ czy ¼. W teorii spłata powinna odpowiadać wartości tego udziału w stosunku do całej nieruchomości.

Przykład: Jeśli nieruchomość jest warta 600 000 zł, a Twój udział wynosi ½, to przysługuje Ci spłata w wysokości 300 000 zł (pomijając korekty wskazane poniżej).

3. Nakłady na nieruchomość

Sytuacja komplikuje się, gdy współwłaściciele ponosili wydatki związane z utrzymaniem, remontem lub modernizacją nieruchomości. Osoba, która poniosła większe nakłady, może domagać się ich zwrotu, co wpływa na końcową wysokość rozliczenia.

Przykład: Jeśli współwłaściciel samodzielnie sfinansował remont dachu za 50 000 zł, może dochodzić zwiększenia swojego rozliczenia o tę kwotę.

4. Pożytki i dochody z nieruchomości

Współwłaściciel, który czerpał korzyści z wynajmu nieruchomości, zobowiązany jest rozliczyć się z pozostałymi współwłaścicielami. Analogicznie, jeżeli jeden ze współwłaścicieli użytkował nieruchomość wyłącznie na swoją rzecz, powinien rozliczyć się z tytułu korzystania ponad przysługujący mu udział.

5. Stan techniczny nieruchomości

W niektórych przypadkach może dojść do sporu co do rzeczywistej wartości nieruchomości, zwłaszcza jeśli jej stan techniczny jest zły i obniża wartość rynkową. Wówczas istotne jest rzetelne sporządzenie operatu szacunkowego.

6. Sposób zniesienia współwłasności

Spłata może być rozłożona na raty, ale – w przypadku sądowego zniesienia współwłasności – termin ten nie może przekraczać 10 lat (art. 212 § 3 k.c.). Strony mogą jednak w umowie przewidzieć inne warunki, np. płatność jednorazową lub inną formę zabezpieczenia spłaty (hipoteka, poręczenie).

Czy zawsze przysługuje spłata?

Nie zawsze musi dojść do ustalenia spłat i dopłat. Strony mogą zawrzeć umowę znoszącą współwłasność bez wzajemnych rozliczeń, co oznacza, że osoba przejmująca nieruchomość nie zapłaci pozostałym współwłaścicielom żadnej spłaty. W praktyce jest to możliwe zwłaszcza pomiędzy bliskimi krewnymi.

W takim przypadku, z prawnego punktu widzenia, mamy do czynienia z darowizną udziału w nieruchomości (co może rodzić konsekwencje podatkowe).

Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności – co warto wiedzieć?

Jeżeli współwłaściciele nie są w stanie porozumieć się co do sposobu zniesienia współwłasności i wysokości spłat, konieczne jest skierowanie sprawy do sądu. W postępowaniu nieprocesowym sąd:

• ustala wartość nieruchomości,
• określa sposób zniesienia współwłasności,
• zasądza odpowiednie spłaty lub dopłaty.

Sąd kieruje się przede wszystkim zasadą, aby każdy współwłaściciel otrzymał ekwiwalent wartości swojego udziału.

Warto zaznaczyć, że uczestnikami postępowania muszą być wszyscy współwłaściciele. Dodatkowo, jeśli na nieruchomości ustanowiono ograniczone prawa rzeczowe (np. służebność), to osoby te mogą zostać wezwane do udziału w sprawie.

Podsumowanie

Wysokość spłaty za udział w nieruchomości zależy od wielu czynników, w tym wartości nieruchomości, wysokości udziału, poniesionych nakładów, uzyskanych pożytków oraz uzgodnień między współwłaścicielami. Jeżeli nie uda się osiągnąć porozumienia, decyzję podejmuje sąd, kierując się zasadą równości i sprawiedliwości rozliczeń.

W każdym przypadku, zarówno w umownym, jak i sądowym zniesieniu współwłasności, kluczowe znaczenie ma właściwe przygotowanie się do procesu – w tym m.in. sporządzenie aktualnej wyceny nieruchomości oraz prawidłowe udokumentowanie wszelkich roszczeń ubocznych. Jeśli rozważasz zniesienie współwłasności nieruchomości lub potrzebujesz pomocy przy ustaleniu wysokości należnej Ci spłaty – zapraszam do kontaktu z moją Kancelarią. Zapewnię kompleksowe wsparcie prawne na każdym etapie postępowania.