Jak bada się stan prawny granic?

Ustalenie przebiegu granic to zagadnienie, które w praktyce właścicieli nieruchomości budzi wiele pytań. Granice widoczne w terenie nie zawsze odpowiadają temu, co wynika z dokumentów geodezyjnych. Czasem brakuje znaków granicznych, czasem są one przesunięte, a bywa też, że różne mapy pokazują odmienne linie podziału. W takich sytuacjach konieczne staje się przeprowadzenie rozgraniczenia. Jednym z ważniejszych elementów tego postępowania jest właśnie badanie stanu prawnego granic.

Przeczytaj wpis: Rozgraniczenie nieruchomości – o co chodzi?

Co oznacza „stan prawny” granic?

Stan prawny granic to wynik analizy dokumentów i danych geodezyjnych, które pozwalają określić, jak granica została kiedyś wytyczona, utrwalona i ujawniona w ewidencji. Nie chodzi o ustalanie granicy na nowo, ale o odtworzenie jej zgodnie z obowiązującymi i wiarygodnymi zapisami. W praktyce oznacza to zestawienie kilku rodzajów informacji:

• materiałów geodezyjnych,
• istniejących oznaczeń w terenie oraz
• relacji właścicieli.

Proces ten jest istotny, ponieważ granica prawna nie musi odpowiadać temu, jak z działki korzystano przez wiele lat. Zdarza się, że ogrodzenie stoi kilka metrów od rzeczywistej granicy albo że brak dokumentów powoduje rozbieżności. Badanie stanu prawnego pozwala więc uporządkować sytuację i przygotować grunt do dalszych działań.

Stan prawny granic: Jakie materiały się analizuje?

Na etapie badań geodeta sięga najpierw po materiały geodezyjne: mapy ewidencyjne, szkice z wcześniejszych pomiarów, dokumenty powstałe przy poprzednich podziałach czy rozgraniczeniach. Każdy z tych dokumentów może wnosić inną informację o przebiegu linii granicznej. Często najcenniejsze okazują się stare szkice graniczne sporządzone podczas dawnych ustaleń terenowych.

Jeśli w terenie zachowały się znaki graniczne, stanowią one ważny dowód. Kamień graniczny wkopany lata temu może przesądzać o tym, jak działki zostały faktycznie wytyczone. W praktyce bywa jednak, że znaki te są uszkodzone lub usunięte — i wtedy rola dokumentów staje się kluczowa.

W sytuacji, gdy materiał dowodowy jest niepełny lub niespójny, geodeta zwraca się do właścicieli o przedstawienie ich oświadczeń dotyczących przebiegu granicy. Zgodne oświadczenia stron mogą stanowić podstawę ustalenia granicy, a zawarta przed geodetą ugoda ma moc ugody sądowej.

Badanie stanu prawnego granic a spory sąsiedzkie

Nie każde postępowanie rozgraniczeniowe jest sporne. Zdarza się, że właściciele są zgodni co do przebiegu granicy, ale potrzebują jej formalnego ustalenia przed sprzedażą, inwestycją budowlaną lub zakładaniem księgi wieczystej. W takich sytuacjach badanie stanu prawnego stanowi jedynie techniczną procedurę.

Inaczej wygląda sprawa, gdy strony są w konflikcie. Jeśli dokumenty są niewystarczające, a właściciele prezentują sprzeczne stanowiska, geodeta może tylko próbować doprowadzić ich do ugody. Gdy nie ma na to szans, granicę tymczasowo utrwala się według tzw. ostatniego spokojnego stanu posiadania — czyli takiego, jaki istniał, zanim spór się pojawił. Taki zabieg ma charakter zabezpieczający, a ostateczne rozstrzygnięcie zapada dopiero w decyzji administracyjnej lub w postępowaniu sądowym.

Kto ostatecznie ocenia stan prawny granic?

Postępowanie rozgraniczeniowe rozpoczyna się przed organem administracyjnym — wójtem, burmistrzem lub prezydentem miasta. Organ ten ocenia, czy prace geodety zostały wykonane prawidłowo i czy z zebranych dowodów można ustalić granicę. Jeśli tak, wydaje decyzję.

Jeżeli jednak dokumenty są zbyt niepewne albo konflikt między właścicielami jest na tyle poważny, że decyzja nie może zostać podjęta, sprawa trafia do sądu. Sąd rozpatruje ją w trybie nieprocesowym, posługując się również opinią biegłego geodety. W szczególnych przypadkach rozgraniczenie może zostać przeprowadzone wyłącznie przez sąd — zwłaszcza wtedy, gdy ustalenie granicy jest niezbędne do rozstrzygnięcia sporu o własność lub wydanie nieruchomości.

Czym jest rozgraniczenie nieruchomości przed sądem?

Samo rozgraniczenie zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne (w skrócie: p. g. k.) jest przeprowadzane w celu ustalenia przebiegu granic nieruchomości przez:

• określenie położenia punktów i linii granicznych
• utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie
• sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Zazwyczaj procedura rozgraniczeniowa zaczyna się na etapie wójta/burmistrza lub prezydenta danego miasta. Jednak zgodnie z art. 36 p. g. k., można pominąć etap administracyjny postępowania rozgraniczeniowego i skierować sprawę bezpośrednio przed sąd.

Art. 36 p. g. k.:

 „Sąd, przed którym toczy się sprawa o własność lub o wydanie nieruchomości albo jej części, jest właściwy również do przeprowadzenia rozgraniczenia, jeżeli ustalenie przebiegu granic jest potrzebne do rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy. W tym wypadku sąd w orzeczeniu zamieszcza również rozstrzygnięcie o rozgraniczeniu nieruchomości.”

Gdy sprawa zostanie przekazana do sądu przez organ administracji – rozgraniczenie nieruchomości przed sądem będzie toczyło się w trybie postępowania nieprocesowego, a osoby występujące w tego typu sprawach będą nazywane „wnioskodawcami” lub „uczestnikami” postępowania.

Jednak, gdy sprawa o rozgraniczenie znalazła się w sądzie na podstawie art. 36 p. g. k. to będzie ona prowadzona w trybie postępowania procesowego.

Sąd, bez wcześniejszego postepowania administracyjnego w kwestii rozgraniczenia nieruchomości, może dokonać ustalenia przebiegu spornych granic, gdy ze względu na przedmiot sprawy rozpatrywanej przez sąd niezbędną przesłanką wydania orzeczenia w sprawie jest wcześniejsze dokonanie rozgraniczenia nieruchomości.

Co ważne, po wydaniu orzeczenia w pierwszej instancji, można się od niego odwołać wyżej, co sprawia, że postępowanie w tego sprawach może mieć charakter postępowania dwuinstancyjnego.

• Możliwe kryteria rozgraniczenia

Materialną podstawą prawną do orzekania w kwestii ustalenia granic nieruchomości gruntowych na etapie sądowym jest art. 152 i 153 Kodeksu cywilnego (k. c.).

Art. 152 k.c. nakłada na właścicieli sąsiadujących ze sobą nieruchomości obowiązek współdziałania w trakcie postępowania o rozgraniczenie nieruchomości.

Natomiast art. 153 KC przewiduje 3 kryteria według, których może nastąpić rozgraniczenie nieruchomości spornych, a mianowicie:

1. stan prawny
2. ostatni spokojny stan posiadania
3. ustalenie granic z uwzględnieniem wszelkich okoliczności, a więc sąd wyznacza granicę, kierując się celowością i uwzględniając interesy obu stron

Każde z powołanych wyżej kryteriów ma pierwszeństwo przed sobą i są to kryteria, które wzajemnie się wykluczają. Sąd w postępowaniu o rozgraniczenie nieruchomości, aby nie doprowadzić do wadliwości takiego postępowania musi zachować hierarchię tych kryteriów. Ponadto sąd nie może stosować ich naprzemiennie, dlatego w pierwszej kolejności sporne granice są wyznaczane przez stan prawny.

• Kryterium stanu prawnego

Jest to nadrzędne i pierwsze w hierarchii kryterium rozgraniczeni brane pod uwagę przez sąd.

• Stan prawny nieruchomości – kształtują wszelkie zdarzenia prawne mające wpływ na przebieg granic (orzeczenia sądowe, czynności prawne, decyzje administracyjne, a także zasiedzenie przygranicznych pasów gruntu). Stan prawny powinien być aktualny w dacie orzekania.

Jest to, więc etap, gdzie sąd stwierdza przestrzenny zasięg granicy własności w oparciu o wszelkie środki dowodowe przewidziane przez procedurę cywilną. Mogą to być dokumenty prywatne czy też dokumenty urzędowe, ale w szczególności stan prawny powinien wynikać, jak było to podkreślone wcześniej, z:

• tytułów własności
• orzeczeń sądów
• decyzji administracyjnych

Ale także stan prawny można stwierdzić na podstawie:

• z map ewidencyjnych
• operatów geodezyjnych
• czy pomiarów geodezyjnych

Sąd może ustanowić nowe punkty graniczne (nieistniejące poprzednio), jeżeli takie wytyczenie granicy uzasadnione jest stanem prawnym.

Wyjątkowo natomiast granica może być przesunięta w inne miejsce, jeżeli okaże się, że pasy gruntu wzdłuż linii granicznej stały się przedmiotem zasiedzenia przez któregoś z uczestników postępowania rozgraniczeniowego.

• Ostatni spokojny stan posiadania:

W momencie, gdy stan prawny nie jest kryterium, które zapewni ustalenie przebiegu spornych granic, wykorzystuje się przesłankę ostatniego spokojnego stanu posiadania.

Zgodnie ze stanowiskiem doktryny należy rozumieć:

• Ostatni spokojny stan posiadania – jako ustabilizowane posiadanie określonej części gruntu trwające dłużej niż 1 rok, ale nie tak długotrwałe, aby nastąpiło nabycie tego gruntu przez zasiedzenie, jeśli w świetle zasad współżycia społecznego ustalenie granicy bez uwzględnienia tego faktycznego władztwa byłoby niezasadne.

Co warto podkreślić, zasiedzenie, które kształtuje stan prawny granicy jest brane pod uwagę przez sąd przy pierwszym kryterium, czyli przy stanie prawnym granicy.

Ostatni spokojny stan posiadania można też określić jako okres, kiedy między stronami, biorącymi udział w postępowaniu rozgraniczeniowym nie było sporu, co do przebiegu granic.

Sąd nie będzie również mógł dokonać rozgraniczenia, opierając swoje orzeczenie na treści wyroku, który został wydany w sprawie wszczętej w wyniku wystąpienia przez uprawnionego z powództwem o naruszenie posiadania (powództwo posesoryjne), gdyż rozstrzygnięcie w kwestii posiadania dochodzi jedynie ostatniego posiadania, a nie ostatniego stanu spokojnego posiadania.

• Ustalenie granic z uwzględnieniem wszelkich okoliczności.

Jest to trzecie i ostatnie z wiążących sąd kryteriów rozgraniczenia nieruchomości, w momencie, gdy nie udało się ustalić granic nieruchomości na podstawie ostatniego spokojnego stanu posiadania.

Sąd w momencie, gdy strony nie dojdą do porozumienia, powinien określić przebieg granic przy uwzględnieniu wszelkich faktów, które rozsądnie rzecz oceniając, powinny decydować o wyznaczeniu granicy.

Jest to kryterium, które zmierza do rozgraniczenia nieruchomości w myśl postulatów sprawiedliwości i racjonalności.

Sąd, więc powinien wziąć w tym przypadku pod uwagę:

• przeznaczenie gruntów (dotychczasowe jak i planowane, jeśli realizacja planów jest wysoko prawdopodobna)
• szczególne potrzeby właścicieli

Sąd powinien dążyć też do ustalenia takiej linii granicznej, aby był to słuszny kompromis między spornymi stronami.

• Dopłata pieniężna

Jest o niej mowa w ostatnim zdaniu art. 153 k.c. i może być przyznana w sytuacji, gdy sąd, na podstawie trzeciego z kryteriów rozgraniczenia, czyli wszelkich okoliczności – przydzieli jednemu z właścicieli całość spornego pasa gruntu albo taką jego część, która swoją wartością istotnie przewyższa część uzyskaną przez drugiego właściciela.

• Sporny pas gruntu – taki jego fragment, który stosownie do materiału zebranego w sprawie mógłby przynależeć do każdej z rozgraniczanych nieruchomości. Nie jest to fragment gruntu, który stanowi przedmiot sporu według samych tylko oświadczeń stron, gdyż oświadczenia takie mogą być składane bez żadnego oparcia o fakty.

O dopłacie sąd może orzekać tylko na wniosek zainteresowanej strony i w jego granicach.

Wysokość zasądzonej dopłaty powinna odpowiadać różnicy rynkowej wartości przyznanych stronom pasów gruntu.

Sąd może takie świadczenie rozłożyć na raty, a jego ustalenie w postaci niepieniężnej lub okresowej uznaje się za niedopuszczalne.

Strony mogą również ustalić wysokość dopłaty w zawartej między sobą ugodzie.

Co powinnaś/powinieneś zapamiętać o stanie prawnym granic?

Badanie stanu prawnego granic stanowi fundament całego rozgraniczenia. To dzięki niemu można ustalić, jakie były historyczne ustalenia, jak wyglądały dawne pomiary i czy aktualne użytkowanie gruntu rzeczywiście odpowiada zapisom w ewidencji.

Sprawy o rozgraniczenie nieruchomości są to sprawy związane z ustaleniem, jak daleko sięga prawo własności właściciela danej nieruchomości. Przed sądem możemy powoływać wszystkie dowody, które przybliżą nad do oczekiwanych rezultatów i nie są sprzeczne z prawem. Co również jest ciekawe bardzo często sąd powołuje dowód z opinii biegłego geodety w celu ustalenia przebiegu spornych granic.

Właściciele, którzy planują inwestycję lub mają wątpliwości co do przebiegu granic, powinni zadbać o wcześniejsze sprawdzenie dokumentacji geodezyjnej — dzięki temu można uniknąć kosztownych konfliktów. W przypadku sporów ugoda zawarta na etapie postępowania geodezyjnego często pozwala zakończyć sprawę szybko i bez konieczności angażowania sądu. Jeżeli jednak sprawa trafia do sądu, warto przygotować się na to, że kluczowe znaczenie będzie miała zarówno dokumentacja, jak i opinia biegłego geodety.

Przeczytaj wpis: Rozgraniczenie nieruchomości – o co chodzi?