27 maja 2025 r. Naczelny Sąd Administracyjny podjął długo wyczekiwaną uchwałę w składzie siedmiu sędziów (sygn. I OPS 1/24), która ma ogromne znaczenie dla właścicieli nieruchomości przejmowanych pod inwestycje drogowe. Orzeczenie to kończy trwające od lat spory interpretacyjne i otwiera drogę do uzyskiwania wyższych odszkodowań.

Odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogę – Co było problemem?

Właściciele gruntów, których nieruchomości były wywłaszczane lub przejmowane z mocy prawa na podstawie tzw. specustawy drogowej, często otrzymywali niższe odszkodowania. Powód? Organy administracji i rzeczoznawcy stosowali § 36 ust. 4 (a później § 49 ust. 4) rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, pomijając tzw. zasadę korzyści z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.).

Problem ten doprowadził do dwóch konkurujących ze sobą linii orzeczniczych. Jedna z nich stawiała na literalne rozumienie rozporządzenia i jego „kompleksowość” w sprawach wywłaszczeń pod drogi. Druga zaś, bardziej konstytucyjna i proprywatna, podkreślała nadrzędność ustawy i konieczność uwzględnienia celu wywłaszczenia, jeśli ten zwiększa wartość gruntu.

Czym jest zasada korzyści przy wywłaszczeniu?

Zasada korzyści, zapisana w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nakazuje przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie uwzględniać takie przeznaczenie nieruchomości, które jest dla właściciela korzystniejsze – szczególnie wtedy, gdy cel wywłaszczenia (np. budowa drogi) zwiększa jej wartość, czyniąc ją atrakcyjniejszą inwestycyjnie.

Stosowanie tej zasady w praktyce stanowi lepszą realizację konstytucyjnych gwarancji ochrony prawa własności i prawa do słusznego odszkodowania, o których mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP.

Co orzekł NSA?

W najnowszej uchwale NSA jednoznacznie przesądził:

„(…) określenie wartości nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa (…) powinno nastąpić (…) uwzględniając zasadę korzyści określoną w art. 134 ust. 4 u.g.n.”

Sąd podkreślił nadrzędność przepisów ustawowych nad wykonawczymi. Rozporządzenie nie może pomijać tej zasady ani jej ograniczać. Odszkodowanie musi więc być ustalane w sposób korzystniejszy dla właściciela – jeśli wywłaszczenie zwiększa wartość gruntu, należy to uwzględnić.

Dlaczego to przełom?

• Kończy się wieloletnia niepewność i rozbieżności orzecznicze.
• Właściciele wywłaszczanych nieruchomości zyskują realną szansę na wyższe odszkodowania.
• Wzmacnia się konstytucyjna ochrona prawa własności i zasada proporcjonalności ingerencji państwa.

Co to oznacza w praktyce?

Osoby, którym wywłaszczono grunty pod drogi, mogą teraz domagać się wyższych odszkodowań – nawet w sprawach już zakończonych, o ile sąd jeszcze nie rozstrzygnął ostatecznie.

Rzeczoznawcy mają obowiązek uwzględniać cel wywłaszczenia (np. drogowy), jeśli ten podnosi wartość nieruchomości.

Organy administracji nie mogą już automatycznie stosować tylko § 49 rozporządzenia – muszą respektować zasadę korzyści.

Podsumowanie

Uchwała NSA z 27 maja 2025 r. to jedno z najważniejszych orzeczeń ostatnich lat w zakresie prawa wywłaszczeniowego. Otwiera drogę do sprawiedliwszego traktowania właścicieli gruntów przejmowanych na cele publiczne i przypomina, że interes obywatela musi być chroniony w pierwszej kolejności.

Jeśli zostałeś wywłaszczony lub grozi Ci taka sytuacja – warto skonsultować się z prawnikiem. Być może należy Ci się znacznie wyższe odszkodowanie niż pierwotnie przyznane.\