Postępowania o zniesienie współwłasności należą do najbardziej wielowątkowych i emocjonalnych sporów cywilnych. Często dotykają majątku rodzinnego, w którym przez dziesięciolecia gromadzą się zawiłości prawne, niejasności własnościowe i narosłe konflikty między spadkobiercami.

Czy i kiedy może dojść do uchylenia postanowienia o zniesieniu współwłasności?

Przedmiotem niniejszego case study jest sprawa, w której apelacja doprowadziła do uchylenia postanowienia sądu rejonowego – z powodu braku dostatecznego wyjaśnienia kwestii zasiedzenia, podziału i wartości nieruchomości. To klasyczny przykład sytuacji, gdy sąd I instancji nie przeprowadził pełnego i rzetelnego postępowania dowodowego, co zmusiło sąd odwoławczy do przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Tło sprawy – współwłasność, zarząd i zarzut zasiedzenia

Sprawa rozpoczęła się w latach 90., gdy wnioskodawcy – E.S. i T.B. – wystąpili o zniesienie współwłasności nieruchomości w Krakowie. W toku postępowania jeden z uczestników, H.C., podniósł zarzut, że jego matka – W.D. – nabyła część nieruchomości przez zasiedzenie. Według niego, przez ponad 30 lat sprawowała ona samodzielny zarząd nad kamienicą, podejmowała decyzje dotyczące lokatorów, remontów i podatków, a więc faktycznie zachowywała się jak właścicielka całości.

Sąd Rejonowy uznał te argumenty za przekonujące i stwierdził, że W.D. rzeczywiście zasiedziała część udziałów współwłaścicieli, powiększając tym samym swój stan posiadania. Jednak to rozstrzygnięcie nie utrzymało się w apelacji.

Apelacja i reakcja Sądu Okręgowego

Wnioskodawcy wnieśli apelację, zarzucając sądowi pierwszej instancji przede wszystkim:

• błędną ocenę dowodów (naruszenie art. 233 §1 k.p.c.),
• niewłaściwą wykładnię przepisów o zasiedzeniu (art. 172 k.c.),
• oraz pominięcie kluczowych dowodów świadczących o tym, że posiadanie W.D. nie miało charakteru „samoistnego”.

Sąd Okręgowy przyznał im rację. Uznał, że „Sąd Rejonowy nie przeprowadził wszechstronnej oceny dowodów, nie odniósł się szczegółowo do zeznań świadków i dokumentów, a jego rozumowanie było trudne do zweryfikowania w toku kontroli instancyjnej.”

W praktyce oznaczało to, że pierwsza instancja nie spełniła obowiązku dokładnego wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy, w tym:

• charakteru posiadania przez W.D. (czy rzeczywiście było ono właścicielskie),
• znaczenia dokumentów potwierdzających zarząd nieruchomością,
• oraz stopnia aktywności współwłaścicieli w stosunku do wspólnej rzeczy.

Główny problem w sprawie, czyli co to znaczy „posiadanie samoistne”?

Sednem sporu był charakter posiadania. Sąd Okręgowy przypomniał, że aby doszło do zasiedzenia udziału we współwłasności, posiadacz musi:

manifestować na zewnątrz wolę władania rzeczą jak właściciel („cum animo rem sibi habendi”),

w sposób widoczny dla współwłaścicieli i otoczenia uzewnętrznić, że nie wykonuje już tylko zarządu, lecz działa jako wyłączny właściciel.

Tymczasem z analizy materiału dowodowego wynikało, że:

• W.D. często podpisywała się jako administrator lub współwłaściciel,
• nie wykonywała istotnych remontów z własnych środków (nawet mimo nakazów administracyjnych),
• a jej zachowania – np. odmowa ponoszenia kosztów napraw czy pisma urzędowe – wskazywały raczej na zarząd zwykły, a nie właścicielskie posiadanie całej nieruchomości.

Sąd odwoławczy doszedł więc do wniosku, że nie sposób uznać, iż W.D. zamanifestowała wolę wyłącznego posiadania ponad przysługujący jej udział. Innymi słowy, jej aktywność nie przekroczyła granic typowego współzarządu.

Konsekwencje procesowe: uchylenie i przekazanie do ponownego rozpoznania

W związku z tym Sąd Okręgowy uchylił postanowienie Sądu Rejonowego i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu podkreślił, że sąd I instancji:

• nie rozważył wszystkich dowodów w sposób wszechstronny i logiczny,
• nie odniósł się do wytycznych wcześniejszych orzeczeń apelacyjnych,
• a jego uzasadnienie nie pozwalało na rzetelną kontrolę instancyjną.

Sąd odwoławczy zobowiązał Sąd Rejonowy do przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego, w tym:

• ponownego przesłuchania świadków,
• szczegółowej analizy dokumentów finansowych i administracyjnych,
• oraz oceny wartości i podzielności nieruchomości na potrzeby zniesienia współwłasności.

Wnioski i znaczenie dla praktyki

Ta sprawa doskonale pokazuje, jak ważne w postępowaniach o zniesienie współwłasności są precyzyjne ustalenia faktyczne i ocena dowodów.

Brak wszechstronnego wyjaśnienia prowadzi nie tylko do błędnego rozstrzygnięcia, ale też do jego uchylenia i ponownego rozpoznania – co znacznie wydłuża proces i generuje koszty.

Z punktu widzenia praktyki zawodowej:

• zarząd nieruchomością nie jest tożsamy z posiadaniem samoistnym,
• samo pobieranie czynszów, wykonywanie drobnych remontów czy kontakt z urzędami nie wystarczy, aby uznać kogoś za właściciela całej nieruchomości,
• a każdy sąd, zwłaszcza przy sprawach o zasiedzenie, musi wyczerpująco zbadać okoliczności faktyczne i odnieść się do wszystkich dowodów, nawet tych, które pozornie wydają się drugorzędne.

Podsumowanie

Sprawa E.S. i T.B. przeciwko H.C. to przykład, jak złożone potrafią być sprawy o zniesienie współwłasności. Choć na pierwszy rzut oka spór dotyczył jedynie udziałów i zarzutu zasiedzenia, w rzeczywistości dotknął fundamentalnych zasad postępowania cywilnego: rzetelności, logicznej oceny dowodów i znaczenia „posiadania samoistnego”.

Apelacja okazała się skuteczna, bo wykazała braki w pracy sądu I instancji. Uchylenie orzeczenia było nieuniknione – bez ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego nie sposób było sprawiedliwie rozstrzygnąć, komu i w jakim zakresie przysługuje prawo do spornej nieruchomości.