Gdy prawo własności tej samej nieruchomości przysługuje więcej niż jednej osobie, mamy do czynienia ze współwłasnością. Nie jest ona instytucją samodzielną, a stanowi odmianę własności. Ten szczególny stan warunkuje pewne ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz nakłada na współwłaścicieli określone obowiązki i prawa. Jakie? O tym dowiesz się z niniejszego artykułu.

Udział w nieruchomości – rodzaje współwłasności

W polskim prawie wyróżnia się dwa rodzaje współwłasności: łączną oraz ułamkową.

Współwłasność łączna występuje między małżonkami w trakcie wspólności majątkowej lub między wspólnikami spółki cywilnej. Nie określa ona wysokości udziałów współwłaścicieli w nieruchomości.

Natomiast współwłasność ułamkowa oznacza, że każdy ze współwłaścicieli posiada określony udział w nieruchomości.

Co istotne, współwłasność łączna nie pozwala na samodzielne zbycie prawa do nieruchomości. Jest ono możliwe dopiero po zniesieniu współwłasności nieruchomości. Natomiast współwłaściciele posiadający udziały ułamkowe mają swobodę w zbywaniu swoich udziałów w nieruchomości.

Obowiązki współwłaściciela nieruchomości – zarząd nieruchomością wspólną

Jako podstawowy obowiązek współwłaścicieli należy wskazać zarząd nieruchomością wspólną. Czynności zwykłego zarządu to takie, które służą utrzymaniu nieruchomości w dotychczasowym stanie oraz umożliwiają korzystanie z niej i pobieranie pożytków. Jeśli więc jesteś współwłaścicielem nieruchomości możesz, w ramach czynności zwykłego zarządu, na przykład zawierać umowy najmu, pobierać czynsz, prowadzić prace porządkowe czy budowę niezbędnych instalacji. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, zgodę na podjęcie takich czynności musi wyrazić większość współwłaścicieli (w odniesieniu do udziałów). Działania wykraczające poza zwykły zarząd, takie jak zmiana przeznaczenia nieruchomości, jej obciążanie czy zbycie, wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą również wyznaczyć zarządcę, który będzie odpowiedzialny za zarządzanie nieruchomością wspólną. Zarządcą może być jeden z nich lub osoba trzecia.

Obowiązki współwłaściciela nieruchomości – ponoszenie wydatków i ciężarów

Kolejnym obowiązkiem, który spoczywa na Tobie, jako współwłaścicielu nieruchomości wspólnej, jest ponoszenie związanych z nią wydatków i ciężarów. Obowiązek ten dotyczy szeroko rozumianych świadczeń, na które składają się zarówno wydatki dokonywane w ramach zwykłego zarządu, jak i przekraczające zwykły zarząd.

Można je podzielić na trzy grupy:

1. nakłady konieczne, które wynikają z normalnego korzystania z rzeczy i pozwalają na utrzymanie jej w stanie zdatnym do normalnego użytku zgodnie z jej przeznaczeniem, albo do zapobieżenia jej zniszczeniu lub uszkodzeniu, np. naprawy, uiszczanie bieżących podatków, odsetek od kredytu, ponoszenie kosztów ubezpieczenia nieruchomości,
2. nakłady użyteczne, które zmierzają do ulepszenia rzeczy, np. malowanie pomieszczeń, wymiana okien, wymiana drzwi zewnętrznych,
3. nakłady zbytkowne, które ponoszone są w celu zaspokojenia indywidualnych potrzeb czy upodobań czyniącego nakład współwłaściciela, np. zamontowanie rolet zewnętrznych, wymiana drzwi wewnętrznych czy też bramy garażowej.

Prawa współwłaściciela nieruchomości – korzystanie i współposiadanie

Jako współwłaścicielowi nieruchomości przysługują Ci również pewne uprawnienia. Wśród nich można wyróżnić prawo do korzystania i współposiadania nieruchomości w sposób zgodny z pozostałymi współwłaścicielami. Masz prawo sprzedać swój udział w nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli, darować go, jak również obciążyć. Możesz również zawierać inne umowy dotyczące swojego udziału w nieruchomości, o ile nie wpłyną one negatywnie na udziały pozostałych współwłaścicieli oraz na całą nieruchomość wspólną.

Prawa współwłaściciela nieruchomości – roszczenie o zniesienie współwłasności

Kolejnym uprawnieniem, które przysługuje każdemu współwłaścicielowi nieruchomości jest roszczenie o zniesienie jej współwłasności. Rozwiązanie to stosowane jest najczęściej, gdy współwłaściciele nie są w stanie osiągnąć porozumienia w kwestii zarządu nieruchomością, a podział jest jedynym rozsądnym sposobem na zakończenie współwłasności.

Jesteś współwłaścicielem nieruchomości? Chcesz dowiedzieć się więcej na temat swoich obowiązków i praw? Jako radca prawny, mogę zaoferować Ci wsparcie w tym zakresie. Jeśli potrzebujesz profesjonalnej pomocy, zapraszam do kontaktu!

radca prawny Agata Wysocka