Uwaga! Ten artykuł dotyczy postępowań administracyjnych, czyli spraw prowadzonych przez urzędy.

Artykuł na temat kosztów operatu w postępowaniu sądowym znajdziesz w innym moim artykule.

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest dokumentem utrwalonym na piśmie, który zawiera opis nieruchomości oraz przedstawia sposób i wynik wyceny nieruchomości. 

Operat szacunkowy w postępowaniu administracyjnym to specjalistyczna opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego z uprawnieniami.  Taka opinia w przedmiocie wartości nieruchomości ma charakter prawnie wiążący i ma bezpośredni wpływ na treść decyzji wydanej przez urząd.

Kiedy Urząd potrzebuje operatu szacunkowego?

Spośród postępowań, w których organ (urząd) zleca biegłemu szacowanie nieruchomości, najczęściej występują:

• ustalenie opłaty adiacenckiej;
• odszkodowanie za wywłaszczenie;
• renta planistyczna. 

Między innymi w takich sprawach Urząd zleci rzeczonawcy wykonanie operatu. 

Operat szacunkowy wykonany w sprawie np. opłaty adiacenckiej stanowi dowód Zgodnie z art. 75 § 1 k.p.a., który stanowi,  że jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny.

Inaczej niż w sądzie, w sprawie urzędowej to po stronie tegoż organu leży główna inicjatywa w zakresie skomplementowania wszelkich dowodów mogących przyczynić się do wyjaśnienia sprawy. Organ działa z urzędu (czyli samodzielnie, bez Twojego wniosku), aby ustalić dokładnie stan faktyczny sprawy. Jeżeli więc w sprawie konieczne jest uzyskanie opinii specjalisty (tu: rzeczoznawcy majątkowego), wówczas organ administracji działa sam i nie oczekuje na stosowny wniosek strony, lecz sam zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii (art. 78 k.p.a.).

Kto płaci za operat w postępowaniu administracyjnym?

Zgodnie z art. 262 kodeksu postępowania administracyjnego zasadą jest, że koszty postępowania ponosi organ, który je prowadzi. Stronę obciążają tylko koszty wynikłe z jej winy bądź poniesione w jej interesie lub na jej żądanie.

W postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej Gmina musi wydać decyzję, która nie może zapaść bez uzyskania specjalistycznej oceny wartości nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego. W tej sytuacji koszt operatu szacunkowego sporządzonego z inicjatywy i na wniosek organu w całości pokrywany jest przez ten urząd.

Podważenie operatu w postępowaniu administracyjnym

Trzeba to powiedzieć wprost: trudno jest podważyć operat szacunkowy wydany przez rzeczoznawcę. Od razu powiem, że na nic zdadzą się próby obalenia operatu niepoparte przepisami prawa.

Strona kwestionująca operat szacunkowy może przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci negatywnej opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, wyrok z dnia 2 sierpnia 2017 roku, sygn. akt: II SA/Gd 370/17, publ. SIP LEX nr 2337443).

Kwestionowanie operatu szacunkowego – gdzie szukać?

Skutecznie zaskarżysz tylko operat, który powstał z oczywistym naruszeniem prawa (co się zdarza).

Gdzie szukać instrukcji i wytycznych dla rzeczoznawców?

Szczegółowe wytyczne o sposobie przygotowania i pracy nad operatem szacunkowym zawiera Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 05 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości.

Ważnych informacji należy też szukać w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowi o wycenie nieruchomości (Dział IV oraz Dział V). 

„Wytknąć” można tylko błędy wynikające z przepisów prawa. Jeśli znajdziesz oczywiste błędy – podejmuj rękawice.