Ostatnio głośno na temat nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r. w kontekście, której mówi się o “reformie planistycznej”, a niekiedy nawet wspomina, o tym, że ów nowelizacja będzie w konsekwencji tylko paraliżem inwestycyjnym w Polsce. Reforma planistyczna nakłada na gminy obowiązek uchwalenia planów ogólnych do 1 stycznia 2026 roku.

/EDIT:/ do 30 czerwca 2026r.

Jak do tej pory w dużym uproszczeniu wyglądał proces budowlany?

Wymagane było pozwolenie na budowę oczywiście, ale przed tym, aby móc ubiegać się o takie pozwolenie trzeba było posiadać w ręku decyzję o warunkach zabudowy, która była wydawana na terenach, gdzie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 4 ust. 2 u.p.z,p.). Taka decyzja wydawana była bezterminowo po łącznym spełnieniu warunków (przesłanek) określonych w art. 61 u.p.z.p.

Ważnym jest, że przed nowelizacją przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyróżniało się 2 akty planowania przestrzennego na terenie gminy:

1. Studium uwarunkowań– które nie było aktem prawa miejscowego i było sporządzane w celu ustalenia ogólnych zasad, według których ma być zagospodarowana przestrzeń.
2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy, który nie w każdej gminie został uchwalony.

Co teraz? Czyli plan ogólny.

Nowelizacja u.p.z.p. nakłada na gminy obowiązek uchwalenia planów ogólnych do 01 lipca 2026 r. jak to było wspomniane wyżej, choć debatuje się na temat przedłużenia tego obowiązku o kolejne pół roku.

Tutaj warto wskazać, jaki był cel ustawodawcy w nałożeniu obowiązku uchwalenia planów ogólnych?

•  Przede wszystkim wskazywano na słaby charakter wspomnianego wyżej studium jako jednego z głównych aktów planistycznych gminy, gdyż miało być ono: słabo czytelne w części tekstowej jak i graficznej, było zdezaktualizowane i oczywiście nie uwzględniano zawartych w nim rozwiązań przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.
•  Chciano także pohamować niekontrolowane rozlewanie się zabudowy, jak to miało miejsce do tej pory poprzez wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, nawet na przysłowiową piaskownicę.

Plan ogólny ma, więc w zamyśle ustawodawcy zwiększyć władztwo planistyczne gminy w zakresie polityki przestrzennej na jej terenie, ponieważ:

• Zostaną wyznaczone obszary uzupełnienia zabudowy, na których będzie można się “wybudować” i tylko na nich będą wydawane warunki zabudowy.
                
• Teren gminy zostanie podzielony na strefy planistyczne, np. strefa usługowa, handlowa (art. 13c u.p.z.p.)- element obligatoryjny planu ogólnego.
• Wyznaczone zostaną gminne standardy urbanistyczne- również element obligatoryjny planu ogólnego.

Możliwość wydania warunków zabudowy będzie, więc bardzo ograniczona, gdyż będzie można je dostać dopiero, gdy w gminie uchwalony będzie plan ogólny, a także gdy planowana przez nas inwestycja znajdzie się na wyznaczonym przez gminę obszarze uzupełnienia zabudowy.

Sama decyzja natomiast z bezterminowej stanie się terminową (na okres 5 lat). Dlatego obecnie trwa szalony wyścig z czasem, aby zdążyć ze złożeniem wniosków o wydanie warunków zabudowy do końca 2025 roku, gdyż powinny być one wydawane jeszcze na starych warunkach i zasadach.

Co zrobić, jeżeli nie zdążysz pozyskać decyzji o warunkach zabudowy ?

Działaj!

1. Nowelizacja u.p.z.p. przewiduje rozdział 1a “partycypacja społeczna”, który ma pozwolić na udział osób zainteresowanych w tworzonych przez gminę planach ogólnych i aktach polityki przestrzennej.

Zainteresowani, czyli teoretycznie może to być każdy z nas, na mocy przepisów tego rozdziału mogą składać wnioski, petycje do aktów planowania przestrzennego, a także powinni zostać poinformowani przez władze gminy o terminach konsultacji społecznych w związku z uchwalaniem aktów planowania przestrzennego.

• Oczywiście nie trzeba tu ukrywać, że najlepszym rozwiązaniem ze wszystkich pozostaje jednak złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy “na starych zasadach” (czyli przed końcem 2025 roku), bo działka, na które uzyskane zostały warunki zabudowy ma oczywiście wyższą wartość niż działka bez nich. Jest to fakt, którego nie trzeba nawet udowadniać.
• Jeśli nie uzyska się prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy przed końcem 2025 roku to:
  • albo czekamy na plan miejscowy,
  • albo można złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (wtedy będzie już ona wydawana właśnie na nowych zasadach).

Warto to podkreślić, że niestety w wyniku reformy planistycznej wiele działek może stracić swój status budowlany, bo może nie znaleźć się w strefie uzupełnienia zabudowy, a np. w strefie produkcji rolnej. Automatycznie powoduje to spadek wartości takiej nieruchomości.

Ponadto do tej pory w łatwy sposób można było “odrolnić” działkę rolną i przekształcić ją w budowlaną. Na obecną chwilę reforma planistyczna, o której mowa z 2023 uchyliła przepis pozwalający na to, tym samym blokując zabudowę działek rolnych. Obecnie art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych brzmi:

“Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.”

Oznacza to zatem znowu, że gmina w planie ogólnym musi uchwalić obszary uzupełnienia zabudowy, na których można będzie się wybudować.  Do tej pory, czyli do wprowadzenia nowelizacji u.p.z.p działkę rolną można było zagospodarować, gdy znajdowała się wśród istniejącej, gęstej zabudowy, bez konieczności przeprowadzenia wieloetapowej procedury planistycznej.

Teraz to gmina będzie podejmować decyzję, tym samym blokując zabudowę nierolniczą na gruntach klasy I-III.

Podnosi się również problem, że przepisy znowelizowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym będą sprzeczne z Konstytucją, a szczególnie art. 61 ust. 1 pkt. 1a u.p.z.p., gdyż automatycznie po wejściu reformy w życie pozbawia on właścicieli nieruchomości prawa do zabudowy, bo w planach ogólnych, co już było wspomniane mają być wyznaczone obszary uzupełnienia zabudowy. W tym kontekście mówi się, o szkodzie w majątku właścicieli nieruchomości, jaką wyrządzi art. 61 ust. 1 pkt. 1a u.p.z.p., bo sama nowelizacja niestety, ale nie przewiduje w tym przypadku odszkodowania.

A art. 64 Konstytucji gwarantuje przecież ochronę własności i innych praw majątkowych (wszelkie ograniczenia zaś powinny być proporcjonalne i uzasadnione ważnym interesem publicznym).

Tutaj nowelizacja u.p.z.p. nie przewiduje żadnego odszkodowania za fakt, że “nasza” działka może znaleźć się poza strefą obszaru uzupełnienia zabudowy lub nie spełni gminnych standardów urbanistycznych (np. wymaganej odległości od szkoły czy przystanku autobusowego).

Co, jeżeli gmina nie zdąży uchwalić planu ogólnego?

Wtedy przecież wydawanie warunków zabudowy na nowych zasadach też nie będzie możliwe. Znów zatem mamy do czynienia ze szkodą w majątku właścicieli działek, co według niektórych rodzi tutaj roszczenia cywilnoprawne (skarga na bezczynność organu administracji).

Zauważyć też trzeba, że plan ogólny to akt prawa miejscowego, a więc, gdy zostanie uchwalony, a “nasza” nieruchomość nie zostanie dodana do obszaru uzupełnienia zabudowy to można również skorzystać z skargi na akt prawa miejscowego.

Istnieje też opcja porozumienia się z gminą i uchwalenia przez nią Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI), który jest szczególną formą planu miejscowego i za który płaci inwestor. ZPI ma obejmować obszar inwestycji głównej i uzupełniającej, bo nie zawsze da się przeprowadzić daną inwestycję na samej decyzji o warunkach zabudowy. Jest to dobre wyjście dla dużych inwestorów, gdyż procedura jego uchwalania jest bardziej skomplikowana i przede wszystkim droższa, a najważniejszym elementem ZPI jest zagadnienie inwestycji uzupełniającej, np. inwestor wybuduje osiedle, więc inwestycją uzupełniającą w tym przypadku może być równoczesne dobudowanie drogi dojazdowej, co generuje wtedy najwięcej kosztów. Jest to zatem rozwiązaniem dla większych i poważniejszych przedsięwzięć.

Ale to temat na inny wpis.