Jeżeli planujesz inwestycję na terenie nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego, pospiesz się. Postaraj się o warunki zabudowy. Nowe przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym weszły w życie …. i zmienią zasady „wuzetek”.

Rewolucja nastąpi od 1 stycznia 2026r.

Zasadnicza zmiana warunków zabudowy to wprowadzenie terminowych decyzji WZ.

Obecnie uzyskanie warunków zabudowy oznacza, że inwestor ma nieograniczoną w czasie decyzję i może zacząć inwestycję w każdym czasie (chyba że Gmina uchwali miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który wygasi ważność „wuzetki”).   

Począwszy od 01 stycznia 2026r. nowe decyzje będą wydawane  tylko na 5 lat.

Jeżeli ktoś chce uzyskać wuzetkę na czas nieokreślony, to powinien ją uzyskać przed końcem 2025 roku. Warto jednak zacząć wcześniej. Urząd powinien wydać decyzję w ciągu dwóch miesięcy, ale znając realia odwoławcze, trzeba się liczyć z dłuższym okresem oczekiwania na uprawomocnienie się takiej decyzji. A dopiero decyzja prawomocna przed 1 stycznia 2026 roku  spowoduje, że wuzetka będzie “bezterminowa”.

Co z decyzjami o warunkach zabudowy po 01 stycznia 2026r.?

Od 1 stycznia 2026 r. inwestor otrzyma warunki zabudowy tylko wtedy, gdy gmina uchwali plan ogólny, przewidujący położenie działki w obszarze uzupełnienia zabudowy. To nieco inna tematyka, na odrębny blog.

Ale uzyskanie „wuzetki” będzie trudniejsze. Dojdą jeszcze nowe wymogi, m.in. ograniczona zostanie odległość, w jakiej obszar w związku z wydaniem wuzetki będzie analizowany. Dotychczas była to trzykrotna szerokość frontu terenu objętego decyzją, nie mniej niż 50 m. Górnej granicy nie było. Teraz będzie to nie więcej niż 200 m.

Jeszcze trudniej będzie, gdy gmina uchwali plan ogólny – obowiązkowo do końca 2025 roku(chyba że zrobi to wcześniej).  Gmina będzie mogła w takim planie wyznaczyć  obszary zabudowy tzw. uzupełniającej. I tylko na tych obszarach możliwe będzie uzyskanie warunków zabudowy.

Jeżeli Twoja nieruchomość nie znajdzie się z obszarze zabudowy uzupełniającej, to już nigdy nie pozyskasz decyzji o warunkach zabudowy. Wówczas będziesz związany zapisami planu ogólnego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli taki zostanie uchwalony.

A jeśli ktoś złoży wniosek po wejściu w życie nowych przepisów? – Jeżeli zrobi to po tej dacie, ale przed wejściem planu ogólnego, to obowiązywać go będą wymogi z nowej ustawy. Nie będzie jednak ograniczony lokalizowaniem inwestycji wyłącznie w obszarze uzupełniania zabudowy.

Wydawanie warunków zabudowy  możliwe tylko na wyznaczonych obszarach.

Podsumujmy…

W „starym” stanie prawnym zasadą jest, że decyzje o warunkach zabudowy są wydawane wszędzie tam, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

W „nowym” stanie prawnym znaczenie będzie miał plan ogólny, który zyska charakter aktu prawa miejscowego. Jego ustalenia będą wiążące dla organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy.

Co więcej, plan ogólny musi w ogóle przewidzieć specjalny obszar uzupełnienia zabudowy. Jeżeli Twoja inwestycja będzie zlokalizowana poza takim obszarem, gmina nie będzie mogła wydać pozytywnego rozstrzygnięcia.

Wniosek: szybko postaraj się o decyzję o warunkach zabudowy

Nowelizacja ustawy wprowadza duże zmiany w warunkach zabudowy. Budowa w oparciu o decyzję WZ będzie trudniejsza, niż dotychczas. Warto zatem pomyśleć o tym, aby procedurę uzyskania tej decyzji dla planowanej inwestycji rozpocząć jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów.