W postępowaniach sądowych dotyczących nieruchomości opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego bardzo często decyduje o wyniku sprawy. To na jej podstawie ustalana jest wartość nieruchomości, wysokość spłat przy zniesieniu współwłasności czy rozliczenia pomiędzy stronami. Nic więc dziwnego, że pojawiają się emocje, gdy jedna ze stron uznaje wycenę za zawyżoną lub zaniżoną. W takich sytuacjach naturalnie rodzi się pytanie – czy problem tkwi w samej metodologii wyceny, czy może w osobie biegłego?

Odpowiedzią ustawodawcy na te wątpliwości jest instytucja wyłączenia biegłego, uregulowana w art. 281 k.p.c. Jej znaczenie w praktyce jest jednak często mylone lub nadużywane, dlatego warto przyjrzeć się jej bliżej – szczególnie z perspektywy spraw o wycenę nieruchomości.

Po co w ogóle istnieje instytucja wyłączenia biegłego?

Wyłączenie biegłego nie służy korygowaniu „złych” opinii ani poprawianiu niekorzystnych dla strony wyników postępowania. Jego podstawowym celem jest ochrona bezstronności procesu i wzmocnienie gwarancji obiektywnego rozstrzygnięcia sprawy.

Biegły, podobnie jak sędzia, ma być osobą neutralną wobec stron i przedmiotu sporu. Jeżeli istnieją okoliczności, które mogą rodzić uzasadnione wątpliwości co do tej neutralności, ustawodawca daje stronom narzędzie do reakcji. Co istotne, chodzi tu nie tylko o faktyczną stronniczość, ale już o samą możliwość jej postrzegania – bo zaufanie do opinii biegłego jest bardzo ważne dla prawidłowego przebiegu postępowania.

Kiedy strona może żądać wyłączenia biegłego?

Kodeks postępowania cywilnego wiąże podstawy wyłączenia biegłego z tymi samymi przesłankami, które uzasadniają wyłączenie sędziego. Oznacza to, że nie chodzi o ocenę wiedzy, doświadczenia czy jakości pracy rzeczoznawcy, lecz o jego relacje, interesy i powiązania.

Wyłączenie może być uzasadnione m.in. wtedy, gdy:

• biegły pozostaje ze stroną w takim stosunku prawnym lub faktycznym, że wynik sprawy może wpływać na jego prawa lub obowiązki,
• wcześniej świadczył usługi na rzecz jednej ze stron w zakresie objętym sporem,
• łączą go ze stroną lub jej pełnomocnikiem relacje osobiste, które mogą podważać zaufanie do jego bezstronności,
• ujawnia emocjonalny, nieprofesjonalny stosunek do stron, np. w sposobie reagowania na zarzuty do opinii.

Warto podkreślić, że w niektórych sytuacjach wyłączenie następuje z mocy samej ustawy. Dotyczy to przypadków oczywistego konfliktu interesów, w których biegły w ogóle nie powinien podejmować się sporządzenia opinii.

Termin ma znaczenie – czyli kiedy jest za późno na reakcję?

Wniosek o wyłączenie biegłego nie może być składany w dowolnym momencie. Ustawodawca wprowadził tu termin prekluzyjny, co oznacza, że strona powinna zgłosić swoje zastrzeżenia najpóźniej do chwili ukończenia czynności przez biegłego.

Jeżeli wniosek pojawia się już po rozpoczęciu prac nad opinią, strona musi uprawdopodobnić, że:

• przyczyna wyłączenia powstała później albo
• wcześniej nie była jej znana.

To rozwiązanie ma zapobiegać sytuacjom, w których strona „czeka na wynik” opinii i dopiero po zapoznaniu się z jej treścią próbuje wyeliminować biegłego tylko dlatego, że wycena okazała się niekorzystna.

Czego wyłączenie biegłego na pewno nie dotyczy?

To jeden z najczęstszych błędów popełnianych w praktyce. Niezadowolenie z treści operatu szacunkowego nie jest podstawą do wyłączenia biegłego. Nawet poważne zarzuty dotyczące:

• doboru nieruchomości porównawczych,
• przyjętego podejścia wyceny,
• nieuwzględnienia określonych transakcji,
• odmiennej oceny lokalizacji lub przeznaczenia nieruchomości

— same w sobie nie świadczą o braku bezstronności.

Są to kwestie merytoryczne, które podlegają ocenie sądu w ramach swobodnej oceny dowodów. Sąd może zlecić opinię uzupełniającą, wezwać biegłego do wyjaśnień albo – w wyjątkowych przypadkach – powołać innego biegłego. Nie ma jednak obowiązku wyłączania eksperta tylko dlatego, że jedna ze stron kwestionuje jego wnioski.

Granica między krytyką opinii a podważeniem bezstronności

W praktyce bardzo cienka linia oddziela dopuszczalną polemikę z opinią od sytuacji, w której zachowanie biegłego zaczyna rodzić wątpliwości co do jego obiektywizmu. Biegły ma prawo bronić swoich ustaleń, wyjaśniać metodologię i odpierać zarzuty stron. Powinien jednak robić to w sposób rzeczowy, spokojny i profesjonalny.

Jeżeli odpowiedzi na zarzuty przybierają formę emocjonalną, personalną albo lekceważącą wobec jednej ze stron, może to prowadzić do utraty zaufania do bezstronności opinii. I właśnie w takich sytuacjach instytucja wyłączenia biegłego zaczyna pełnić swoją realną funkcję ochronną.

Dlaczego sądy ostrożnie sięgają po wyłączenie biegłego?

Z punktu widzenia sądu wyłączenie biegłego to środek wyjątkowy. Jego zastosowanie oznacza nie tylko konieczność powołania nowego eksperta, ale często także powtórzenie całego postępowania dowodowego w tym zakresie. To generuje koszty, wydłuża sprawę i zwiększa ryzyko dalszych sporów.

Dlatego sądy bardzo wyraźnie rozróżniają brak zgody na wynik wyceny od realnych podstaw do kwestionowania bezstronności osoby biegłego.

Dopóki opinia jest logiczna, spójna, oparta na analizie rynku i zgodna z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, dopóty nawet ostre zarzuty jednej ze stron nie muszą prowadzić do jej eliminacji z procesu.

Co z tego wynika dla stron postępowania?

Z perspektywy praktycznej wniosek jest prosty, choć nie zawsze wygodny. Jeżeli strona chce skutecznie podważyć opinię biegłego, powinna skupić się na merytorycznej analizie operatu, a nie na próbie „usunięcia” rzeczoznawcy z postępowania.

Wyłączenie biegłego nie jest narzędziem do poprawiania wyceny. Jest mechanizmem ochrony bezstronności procesu. Nadużywanie go prowadzi zwykle do rozczarowania i oddalenia wniosku, a czasem także do utraty wiarygodności argumentacji strony.

Podsumowanie – kiedy biegły naprawdę powinien się wyłączyć z postępowania?

Rzeczoznawca majątkowy powinien powstrzymać się od sporządzenia opinii – albo zostać z niej wyłączony – wtedy, gdy istnieje konflikt interesów lub okoliczności podważające jego neutralność. Nie wtedy, gdy jego wycena jest po prostu niekorzystna dla jednej ze stron.

Granica ta jest jasna w przepisach i konsekwentnie rysowana w orzecznictwie. Dla uczestników postępowań sądowych to ważny sygnał: rzetelna metodologia, znajomość rynku i spokojna argumentacja bronią się same. A instytucja wyłączenia biegłego pozostaje tym, czym powinna być od początku – gwarancją uczciwego procesu, a nie narzędziem procesowej taktyki.