Podejście porównawcze polega na porównaniu
Domyślam się, że przeczytałeś w opinii biegłego o tym, że dokonywał wyceny podejściem porównawczym. Podejście porównawcze jest jedną z technik szacowania nieruchomości. Metoda ta polega na zestawieniu cen sprzedaży innych nieruchomości, które są podobne do naszej. Podobne pod względem powierzchni, stanu prawnego, stanu technicznego. Biegły tworzy cały koszyk transakcji, wybiera najbardziej podobne do Twojej. następnie stosując korekty, otrzymuje najbardziej prawdopodobną wartość Twojej nieruchomości.
Dane ujawniane w operacie – chcesz zweryfikować operat
Zrozumiałe, że Ty jako odbiorca operatu (np. w postępowaniu o opłatę adiacencką) chcesz dowiedzieć się jakie są nieruchomości porównawcze. Bo jeżeli w zestawieniu są domy znacznie różniące się od Twojego, wynik wyceny może być zniekształcony. Logiczne, że chcesz wiedzieć kiedy zostały sprzedane, kto komu i za ile sprzedał, w jakim stanie technicznym był dom. Zastanawiasz się dlaczego działka została sprzedana tak tanio.
Pytania Cię nurtują. Swoją działkę znasz na wylot, znasz każdy zakamarek swojego domu. Wiesz, że instalacja hydrauliczna jest do wymiany.. I to samo chciałbyś wiedzieć o nieruchomościach porównywanych. Tylko wówczas dokładnie zweryfikujesz ustaleniazawarte w operacie szacunkowym, które nierzadko mają wpływ na majątkowe rozliczenia współwłaścicieli nieruchomości.
Tajemnica zawodowa rzeczoznawcy majątkowego
Z drugiej strony rzeczoznawcę obowiązuje tajemnica zawodowa ( art. 175 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Ze względu na wyłączne kompetencje do określania wartości nieruchomości rzeczoznawca ma szeroki dostęp do danych osobowych, tajemnic handlowych, które musi zachować w tajemnicy.
Jak pogodzić dwie potrzeby?
Jak widzisz, na tym polu ścierają się dwie potrzeby.
Z jednej strony Ty oczekujesz, że znajdziesz w operacie szacunkowym wszystkie informacje identyfikujące konkretne nieruchomości porównawcze, które mają wpływ np. na dział spadku i rozliczenia współwłasności.
Z drugiej strony rzeczoznawca będzie chronił dane wrażliwe (o RODO na pewno coś słyszałeś).
Spór w doktrynie
Nad rozstrzygnięciem sporu – ile danych można ujawnić w operacie – myślały już różne składy sędziowskie. I… każdy ma różny pogląd. Jest spór w doktrynie.
Składy orzekające sądów administracyjnych, ale i Sądu Najwyższego, różnią się między sobą w sprawie dopuszczalności przekazywania przez rzeczoznawcę majątkowego osobom trzecim, informacji uzyskanych w związku z wykonywaniem pracy ustalenia wartości wycenianej nieruchomości.
Są wyroki, które pozwalają na podawanie w operacie danych identyfikujących konkretne nieruchomości.
Inne wyroki stosują rygorystyczną wykładnię tajemnicy zawodowej. Wykluczają podawanie danych identyfikujących inne nieruchomości w treści opinii lub operatu.
Spójrzmy w orzeczenia…
Koncepcja liberalna: można podawać dane
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 2010-12-17 II SA/Kr 1225/10
„O ile obowiązek wskazania numerów nieruchomości nie został literalnie wymieniony, to jednak opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, winien być obszerny i na tyle precyzyjny aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym bowiem wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. O ile bowiem sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny.”
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 2011-11-17 II SA/Gd 494/11
„Posługiwanie się w operacie wartościami procentowymi i punktowymi mającymi zobrazować cechy nieruchomości jest nieczytelne i zdecydowanie niewystarczające do dokonania weryfikacji dokonanego przez niego doboru nieruchomości. Brak możliwości zapoznania się z cechami indywidualizującymi nieruchomości wytypowane jako podobne skutecznie podważa wiarygodność dokonanej wyceny i całego operatu szacunkowego. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.”
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 2019-09-05 IV SA/Po 33/19 (numer 2248285)
„O ile sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny.”
Koncepcja konserwatywna: nie można podawać danych
Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 2012-04-05 II CSK 369/11
„Z pewnością w uzasadnieniu swej opinii, sporządzonym zgodnie z art. 285 § 1 KPC nie powinny znaleźć się informacje stanowiące tajemnicę zawodową po myśli art. 175 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), ale to nie ma nic wspólnego z prymatem tego przepisu. W uzasadnieniu opinii biegłego winny się znaleźć wszelkie informacje, które są potrzebne sądowi, jako wiadomości specjalistyczne, konieczne do ustalenia stanu faktycznego, a więc także umożliwiające weryfikację danych podanych przez biegłego, poprzez np. załączone dokumenty. Jest więc oczekiwane, aby do operatu szacunkowego dołączone zostały dokumenty istotne, wykorzystane przy jego sporządzaniu, a za takie należy bez wątpienia uznać te dokumenty, które pozwalają ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania. W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wymagają jednak, aby dane podane przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym były wskazane przez dołączenie do operatu wypisów i wyrysów wszystkich dokumentów, na których opierał się rzeczoznawca.
Do zweryfikowania poprawności operatu i opinii biegłego rzeczywista identyfikacja nieruchomości porównywanych nie jest potrzebna.”
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2016-07-11 I OSK 2471/14
„Operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej.”
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 2023-07-19 II SA/Gl 361/23
„Wiele z dokumentów, bądź zbiorów, wykorzystanych przez rzeczoznawcę, obejmuje dane chronione prawnie, w tym dane osobowe, tajemnice handlowe, itp. Nie można więc wymagać od rzeczoznawcy, by do operatu dołączał wszelkie dokumenty i ujawniał wszystkie szczegóły, które były podstawą jego wniosków.”
Konkluzja
Treści przepisów nie wskazują jednoznacznie jakie dane o nieruchomościach podobnych mamy poznać. Więc z takim pytaniem mierzą się sądy.
Jak widać, sądy uważają rozmaicie. Istnienie tej rozbieżności wymaga interwencji ustawodawcy, który rozstrzygnąłby tę kwestię.
Chodzi przecież o doprowadzenie do równego traktowania przez prawo podmiotów, w których interesie prawnym jest skuteczne weryfikowanie ustaleń operatów szacunkowych.
Wnioski dla Ciebie
Nie spodziewaj się zatem, że na Twoje zarzuty poznasz dokładnie nieruchomości porównawcze. Nie oczekuj, że poznasz treści aktów notarialnych opisujących transakcje porównywanych nieruchomości.
Ale możesz oczekiwać, że opinia biegłego zawierać będzie należyty opis ogólny nieruchomości podobnych, np. powierzchnię, przeznaczenie, stan prawny. Tak opisane powinny być wszystkie nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych.
Jeżeli potrzebujesz pomocy przy zaskarżeniu operatu szacunkowego, zapraszam do kontaktu.
