Moi Klienci najczęściej zachodzą w głowę co mogą, a czego nie mogą zrobić z nieruchomością, będąc jej niewyłącznym właścicielem.

W takiej sytuacji tłumaczę różnicę pomiędzy czynnościami zwykłego zarządu i czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd.

Czyli co to znaczy?

Przy zarządzie nieruchomości we współwłasności (a do takiej sytuacji może dojść np. po dziedziczeniu) podstawowe znaczenie ma podział czynności dotyczących rzeczy wspólnej na czynności zwykłego zarządu oraz na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Podział ten obejmuje takie czynności jak:

czynności prawne (np. sprzedaż działki);

czynności faktyczne (np. decyzja co do zmiany elewacji na budynku);

czynności polegające na załatwianiu wspólnych spraw przed sądami lub urzędami.

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli brak takiej zgody, to współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Orzekając sąd powinien mieć na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Natomiast czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu obejmują wszystko co nie mieści się w zakresie zwykłego zarządu.

Czyli dokładniej co to?

Odpowiem jak typowy radca prawny: to zależy.

Orzecznictwo, w tym zwłaszcza Sądu Najwyższego, celowo nie definiuje tych dwóch rodzajów czynności, ponieważ ocena dokonywana jest zawsze w konkretnej sprawie.

Z orzeczeń, które zapadły dotychczas, można wywnioskować, iż czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu to m.in.: ustanowienie służebności przesyłu, zmiana przeznaczenia lub przebudowa pomieszczenia wspólnego, przebudowa budynku, wzniesienie nowego budynku, usunięcie drzewa lub zgoda na sprzedaż napojów alkoholowych we wspólnej nieruchomości.

Przy ocenie określonej czynności jako mieszącej się w zakresie zwykłego zarządu i przekraczającej zwykły zarząd bierze się pod uwagę całokształt okoliczności konkretnego przypadku. W związku z tym taka sama czynność w zależność od okoliczności może być zakwalifikowana jako czynność zwykłego zarządu bądź czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Zwykły zarząd czyli normalna eksploatacja

Czynnościami zwykłego zarządu nieruchomości są na przykład:

bieżące administrowanie gospodarstwem rolnym (decydowanie każdego roku o sposobie nawożenia i uprawy pól, o terminach zbiorów itp.),

w przypadku nieruchomości miejskich np. wynajmowanie lokali zgodnie z ich dotychczasowym przeznaczeniem, instalowanie kanalizacji deszczowej, odnowienie elewacji budynku itp.,

Natomiast czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu w ramach współwłasności są na przykład:

zbycie wspólnej rzeczy,

obciążenie wspólnej rzeczy (np. ustanowienie na niej hipoteki),

oddanie nieruchomości rolnej w dzierżawę na wiele lat,

zmiana przeznaczenia rzeczy,

budowa lub gruntowa przebudowa budynku.

A co jeżeli współwłaściciel nie współpracuje?

Częste są sytuacje, w których pozyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli jest niemożliwe – pytanie, co wówczas?  W takiej sytuacji istnieje możliwość, aby współwłaściciele, którzy dysponują co najmniej połową udziałów, wnieśli do Sądu o wyrażenie przez Sąd zgody na dokonanie określonej czynności. Sprawa będzie toczyła się w postępowaniu nieprocesowym, a Sąd oceni w toku sprawy wszechstronnie okoliczności, biorąc przede wszystkim pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Potrzebujesz skonsultować Twoją sytuację? A może napisać umowę pomiędzy współwłaścicielami? A może wniosek do Sądu? Skonsultuj się ze mną, w Łomży.