W ostatnich tygodniach właściciele nieruchomości coraz częściej spotykają się z reklamami obiecującymi wysokie wynagrodzenia za słupy energetyczne, linie przesyłowe, gazociągi i inne urządzenia znajdujące się na prywatnych gruntach.

Przekaz jest zwykle prosty: skoro urządzenia stoją na Twojej działce, należą Ci się pieniądze.

Rzeczywistość jest bardziej skomplikowana. Sam słup na działce nie oznacza jeszcze wygranej, a wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. nie sprawił, że każda sprawa przeciwko przedsiębiorstwu przesyłowemu stała się łatwa i opłacalna.

Dlatego przed podpisaniem umowy z firmą odszkodowawczą lub skierowaniem sprawy do sądu warto spokojnie policzyć nie tylko możliwe wynagrodzenie, lecz także koszty i ryzyko przegranej.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego a słupy na prywatnych działkach?

Sprawa, o której obecnie jest głośno, dotyczy wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16.

Trybunał zakwestionował możliwość przyjmowania, że przedsiębiorstwo przesyłowe albo Skarb Państwa mogły przed 3 sierpnia 2008 r. nabyć przez zasiedzenie prawo odpowiadające późniejszej służebności przesyłu.

To rozstrzygnięcie może mieć istotne znaczenie dla właścicieli nieruchomości. Nie oznacza jednak, że:

• każdy zarzut zasiedzenia przestał być skuteczny,
• każde urządzenie przesyłowe znajduje się na gruncie bez podstawy prawnej,
• każdemu właścicielowi przysługuje wysokie wynagrodzenie,
• wcześniejsze, prawomocnie zakończone sprawy zostaną automatycznie wznowione,
• sądy będą jednolicie stosować wyrok Trybunału.

Sytuację komplikuje brak publikacji tego wyroku w Dzienniku Ustaw oraz spór dotyczący jego skutków prawnych. W praktyce przedsiębiorstwa przesyłowe będą podnosić, że nieopublikowane rozstrzygnięcie nie może stanowić podstawy do pomijania ugruntowanej dotychczas wykładni.

Nie jest to spór czysto teoretyczny. Od sposobu, w jaki sądy ocenią skuteczność wyroku, może zależeć wynik konkretnych postępowań.

Sam słup na działce nie przesądza o roszczeniu

Pierwszym błędem jest założenie, że skoro na nieruchomości stoi słup albo przebiega przewód, przedsiębiorstwo korzysta z gruntu bezprawnie.

Przed podjęciem decyzji o sprawie sądowej trzeba ustalić, na jakiej podstawie urządzenia zostały wybudowane i są obecnie eksploatowane.

Przedsiębiorstwo może powołać się między innymi na decyzję administracyjną zezwalającą na zajęcie nieruchomości, zgodę poprzedniego właściciela lub umowę zawartą z właścicielem, ustanowioną wcześniej służebność albo zasiedzenie służebności.

Każda z tych okoliczności może wpłynąć na możliwość dochodzenia roszczeń. Czasami całkowicie je wyklucza, a czasami jedynie zmienia sposób prowadzenia sprawy.

Dlatego rzetelna analiza nie powinna zaczynać się od pytania: „Ile dostanę?”. Najpierw trzeba odpowiedzieć na pytanie: „Czy przedsiębiorstwo ma tytuł prawny do korzystania z mojej nieruchomości?”

Wynagrodzenie za przyszłość i zapłata za przeszłość to nie to samo

W reklamach dotyczących „odszkodowań za słupy” często łączy się kilka różnych żądań. Tymczasem właściciel może rozważać co najmniej dwie odrębne drogi.

Uregulowanie korzystania z nieruchomości na przyszłość

Właściciel może domagać się ustanowienia służebności przesyłu. Wówczas określa się, w jakim zakresie przedsiębiorstwo będzie mogło korzystać z nieruchomości, na przykład w celu wykonywania przeglądów, napraw, konserwacji lub wymiany urządzeń.

Właściciel otrzymuje za ustanowienie służebności wynagrodzenie, najczęściej jednorazowe. Ustanowione prawo obciąża jednak nieruchomość także na przyszłość i może zostać ujawnione w jej księdze wieczystej.

Roszczenia dotyczące minionego okresu

Osobną kwestią może być zapłata za korzystanie z nieruchomości bez odpowiedniej podstawy prawnej w przeszłości.

Takie roszczenie nie powstaje jednak automatycznie tylko dlatego, że urządzenia znajdują się na prywatnym gruncie. Trzeba między innymi ocenić podstawę korzystania z nieruchomości, okres objęty żądaniem, kwestię przedawnienia oraz dobrą albo złą wiarę przedsiębiorstwa.

Nie należy również z góry zakładać, że właściciel otrzyma równowartość pełnego czynszu dzierżawnego za całą zajętą powierzchnię.

Ile można dostać za słup energetyczny na działce?

To zwykle najważniejsze pytanie właściciela. Jednocześnie nie da się na nie uczciwie odpowiedzieć wyłącznie na podstawie zdjęcia słupa albo numeru działki.

Wysokość wynagrodzenia zależy od wieeelu czynników, między innymi od:

• rodzaju i przeznaczenia nieruchomości,
• jej wartości rynkowej,
• faktycznej powierzchni zajętej przez urządzenia,
• przebiegu przewodów,
• szerokości pasa niezbędnego do eksploatacji sieci,
• ograniczeń w zabudowie,
• możliwości dalszego rolniczego lub gospodarczego wykorzystania gruntu,
• dostępu przedsiębiorstwa do urządzeń,
• rodzaju sieci oraz parametrów technicznych urządzeń,
• zakresu ingerencji w prawo własności.

Inaczej ocenia się pojedynczy słup na skraju dużej działki rolnej, a inaczej linię przebiegającą przez środek działki budowlanej, która rzeczywiście uniemożliwia planowaną zabudowę.

W postępowaniu sądowym wysokość wynagrodzenia jest najczęściej ustalana przy pomocy biegłego rzeczoznawcy majątkowego. W zależności od przedmiotu sporu konieczna może być również opinia biegłego z zakresu elektroenergetyki, gazownictwa, geodezji albo budownictwa.

To oznacza, że kwota podawana przez firmę odszkodowawczą na początku współpracy jest jedynie szacunkiem. Nie wiąże sądu i nie gwarantuje uzyskania wskazanej sumy.

Wynagrodzenie to nie czynsz za wynajęcie całej działki

Właściciele często oczekują, że wynagrodzenie zostanie obliczone tak, jak gdyby przedsiębiorstwo wynajmowało od nich całą część nieruchomości objętą pasem technologicznym.

Takie założenie może prowadzić do znacznego zawyżenia oczekiwań.

Przedsiębiorstwo przesyłowe zazwyczaj nie przejmuje nieruchomości do wyłącznego korzystania. Właściciel nadal może korzystać z gruntu, choć niekiedy w ograniczonym zakresie. Ingerencja może polegać na konieczności tolerowania urządzeń, zapewnieniu dostępu podczas awarii oraz powstrzymaniu się od zabudowy lub nasadzeń w określonym obszarze.

Wynagrodzenie powinno zatem odpowiadać rzeczywistemu stopniowi ograniczenia prawa własności, a nie wartości pełnego korzystania z całej nieruchomości.

Co istotne, łączna wysokość wynagrodzenia nie powinna prowadzić do sytuacji, w której zapłata za ograniczone korzystanie z gruntu przekracza wartość prawa, które zostało ograniczone.

Ile może kosztować sprawa „słupowa”?

Reklamy najczęściej pokazują możliwą kwotę do uzyskania. Rzadziej informują o pełnym koszcie postępowania.

Właściciel powinien uwzględnić:

• opłatę sądową,
• wynagrodzenie pełnomocnika,
• zaliczki na opinie biegłych,
• koszty dokumentacji geodezyjnej,
• możliwe koszty opinii uzupełniających,
• koszty postępowania apelacyjnego,
• wynagrodzenie procentowe należne firmie prowadzącej sprawę,
• ryzyko zwrotu kosztów przeciwnikowi w razie przegranej.

W sprawach wymagających kilku opinii zaliczki na biegłych mogą wynieść łącznie nawet

kilkanaście tysięcy złotych. Jeżeli opinia zostanie zakwestionowana, sąd może zażądać kolejnej zaliczki albo dopuścić opinię następnego specjalisty.

Postępowanie może też trwać kilka lat. Dotyczy to szczególnie spraw, w których trzeba odtworzyć historię urządzeń sięgającą lat 60., 70. lub 80., przesłuchać świadków, uzyskać dokumenty z archiwów oraz przeprowadzić dowód z kilku opinii.

Dlaczego obecnie zalecam ostrożność?

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego stworzył dla właścicieli korzystny argument. Nie usunął jednak istniejących wątpliwości.

Rekomenduję zaczekać na wyrok Sądu Najwyższego w sprawie III CZP 41/26, który ma przybrać formę zasady prawnej.

Kluczowe znaczenie będzie miało stanowisko Sądu Najwyższego w sprawie III CZP 41/26. Przedstawione zagadnienia dotyczą między innymi tego:

• czy interpretacyjny wyrok Trybunału może stanowić podstawę wznowienia prawomocnie zakończonego postępowania,
• czy sądy powinny stosować wyrok Trybunału przed jego opublikowaniem w Dzienniku Ustaw,
• od jakiego momentu należałoby liczyć termin na wniesienie skargi o wznowienie postępowania.

Na dzień przygotowania tego wpisu sprawa oczekuje na wyznaczenie terminu.

Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego nie musi odpowiedzieć na wszystkie pytania pojawiające się w sprawach przesyłowych. Może jednak zasadniczo wpłynąć na ocenę skutków wyroku Trybunału Konstytucyjnego, zwłaszcza w sprawach już prawomocnie zakończonych.

Właśnie dlatego nie rekomenduję wszczynania postępowania wyłącznie pod wpływem reklamy lub ogólnej informacji o „przełomowym wyroku”.

Czy sprawa o słup na działce zawsze się opłaca?

Nie każda sprawa, którą można uzasadnić prawnie, jest opłacalna ekonomicznie.

Załóżmy, że przewidywane wynagrodzenie wynosi 20 000 zł. Właściciel ponosi jednocześnie:

• 8 000 zł kosztów obsługi prawnej,
• 6 000 zł zaliczek na biegłych,
• wynagrodzenie procentowe firmy prowadzącej sprawę,
• dodatkowe koszty postępowania apelacyjnego.

Nawet w przypadku wygranej rzeczywista korzyść właściciela może okazać się niewielka w stosunku do czasu trwania procesu i poniesionego ryzyka.

Sytuacja wygląda jeszcze mniej korzystnie, gdy roszczenie zostanie oddalone, a właściciel będzie musiał ponieść własne koszty oraz zwrócić koszty postępowania przedsiębiorstwu.

Dobra sprawa nie zawsze oznacza opłacalną sprawę.

Co można zrobić już teraz w sprawie słupów?

Ostrożność nie oznacza, że właściciel powinien całkowicie zrezygnować z działania. Przed skierowaniem sprawy do sądu warto zgromadzić wszelkie dokumenty oraz skonsultować się z prawnikiem.:

Następnie trzeba ustalić, czy nieruchomość należała wcześniej do Skarbu Państwa, gminy albo przedsiębiorstwa państwowego oraz czy urządzenia zostały wybudowane przed zmianą właściciela.

Dopiero po wykonaniu tych czynności można wstępnie ocenić szanse, koszty i możliwą wartość roszczenia.

Czy warto teraz iść do sądu w sprawie przesyłu i słupów?

Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich właścicieli.

W niektórych sprawach roszczenie może być dobrze udokumentowane, a ingerencja w nieruchomość na tyle poważna, że rozpoczęcie postępowania będzie uzasadnione.

W innych okaże się, że przedsiębiorstwo dysponuje decyzją administracyjną, zgodą poprzedniego właściciela, prawomocnym orzeczeniem albo innym skutecznym tytułem. Może też się zdarzyć, że możliwe wynagrodzenie będzie zbyt niskie w stosunku do kosztów i czasu trwania procesu.

Obecnie dodatkowym czynnikiem ryzyka pozostaje niepewność dotycząca praktycznych skutków wyroku Trybunału Konstytucyjnego. Dlatego warto zaczekać na rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego. Dopiero wówczas zmieni się podejście prawników – w tym sędziów – do spraw słupowych.

Nie oznacza to rezygnacji z ochrony własności. Oznacza podejmowanie decyzji na podstawie dokumentów i realnego rachunku ekonomicznego, a nie reklamy obiecującej łatwe pieniądze.

Czy można bezpiecznie czekać na uchwałę Sądu Najwyższego w sprawie słupów III CZP 41/26?

Nie zawsze.

Oczekiwanie na rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego nie powinno oznaczać całkowitej bezczynności. W konkretnej sprawie może biec termin przedawnienia roszczenia albo termin do wniesienia odpowiedniego środka procesowego.

Przed podjęciem decyzji o czekaniu trzeba więc ustalić:

• czy właściciel dysponuje jeszcze roszczeniem,
• czy roszczenie może się przedawnić,
• czy wcześniej zapadło prawomocne orzeczenie,
• czy biegnie termin do podjęcia czynności procesowej,
• czy potrzebne jest wcześniejsze przerwanie biegu przedawnienia.

Dopiero po takiej analizie można odpowiedzialnie zdecydować, czy warto podjąć działanie już teraz, czy zaczekać na rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego.

Co rekomenduję właścicielom nieruchomości ws. słupów?

Moja rekomendacja jest ostrożna:

Nie zaczynaj od pozwu. Zacznij od dokumentów, historii nieruchomości oraz rzetelnego oszacowania kosztów i możliwych korzyści. W wielu sprawach bezpieczniejsze może być przygotowanie się do procesu i poczekanie na stanowisko Sądu Najwyższego niż natychmiastowe wszczynanie wieloletniego postępowania.

Nie oznacza to rezygnacji z ochrony własności.

Oznacza podejmowanie decyzji na podstawie dokumentów, indywidualnej analizy i realnego rachunku ekonomicznego, a nie reklamy obiecującej łatwe pieniądze.

***

Agata Wysocka, radca prawny