Współwłasność nieruchomości nie zawsze jest rozwiązaniem wygodnym dla jej właścicieli. W praktyce często zdarza się, że kilka osób dziedziczy budynek mieszkalny, nabywa go wspólnie lub pozostaje współwłaścicielami po rozwodzie. Choć każdy z nich posiada określony udział w nieruchomości, korzystanie z niej wymaga ciągłego współdziałania i uzgadniania najważniejszych decyzji dotyczących zarządzania budynkiem.

W wielu przypadkach skutecznym sposobem zakończenia współwłasności jest fizyczny podział budynku poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali. Dzięki temu dotychczasowi współwłaściciele mogą stać się wyłącznymi właścicielami konkretnych mieszkań lub lokali użytkowych, zachowując jednocześnie współwłasność jedynie tych części nieruchomości, które służą wszystkim właścicielom.

Choć rozwiązanie to wydaje się stosunkowo proste, jego realizacja wymaga spełnienia określonych warunków prawnych i technicznych. Konieczne jest bowiem nie tylko wydzielenie samodzielnych lokali, ale również prawidłowe ustalenie udziałów w nieruchomości wspólnej oraz przygotowanie odpowiedniej dokumentacji. Jak wygląda taka procedura i kiedy możliwe jest jej przeprowadzenie? Odpowiedzi na te pytania przedstawiam w dalszej części artykułu.

Na czym polega zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali?

Zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali polega na przekształceniu udziałów we współwłasności całej nieruchomości w odrębne prawa własności do poszczególnych lokali znajdujących się w budynku. W rezultacie każdy ze współwłaścicieli otrzymuje samodzielny lokal stanowiący odrębną nieruchomość, dla której może zostać założona własna księga wieczysta.

Podstawę prawną takiego rozwiązania stanowią przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz art. 210–212 Kodeksu cywilnego regulujące zniesienie współwłasności. W praktyce ustanowienie odrębnej własności lokali jest jedną z form podziału rzeczy wspólnej w naturze. Takie stanowisko wielokrotnie prezentował również Sąd Najwyższy, wskazując, że wydzielenie lokali może stanowić dopuszczalny sposób zniesienia współwłasności budynku, jeżeli pozwalają na to warunki techniczne i prawne (m.in. postanowienie SN z 12 października 2018 r., IV CSK 615/17).

Kiedy budynek można podzielić na samodzielne lokale?

Nie każdy budynek nadaje się do podziału na odrębne lokale. Ogromne znaczenie ma spełnienie wymagań określonych w art. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem samodzielnym lokalem mieszkalnym jest izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Analogiczne zasady dotyczą lokali o innym przeznaczeniu, w szczególności lokali użytkowych.

Lokal musi stanowić funkcjonalnie wyodrębnioną całość. Powinien posiadać samodzielne wejście oraz umożliwiać normalne korzystanie bez konieczności przechodzenia przez pomieszczenia należące do innego właściciela. Ocena spełnienia tych warunków następuje w drodze zaświadczenia o samodzielności lokalu wydawanego przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Jakie dokumenty są potrzebne do wydzielenia lokali?

Przeprowadzenie procedury wymaga zgromadzenia dokumentacji pozwalającej na jednoznaczne określenie położenia, powierzchni i funkcji poszczególnych lokali. Najczęściej niezbędne są aktualne rzuty kondygnacji budynku, dokumentacja techniczna oraz inwentaryzacja architektoniczna odzwierciedlająca rzeczywisty stan nieruchomości.

Szczególne znaczenie ma zaświadczenie potwierdzające samodzielność lokalu, ponieważ bez niego nie jest możliwe skuteczne ustanowienie odrębnej własności lokalu. W zależności od stanu nieruchomości konieczne może być również przygotowanie dodatkowych opracowań geodezyjnych lub budowlanych, które pozwolą na prawidłowe oznaczenie lokali w akcie notarialnym lub postępowaniu sądowym.

Rola geodety i architekta przy podziale budynku

Choć ustanowienie odrębnej własności lokali nie wiąże się z klasycznym podziałem działki gruntu, udział specjalistów technicznych jest niezwykle istotny. Architekt lub osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia przygotowuje dokumentację przedstawiającą układ lokali, ich powierzchnię oraz sposób korzystania z budynku.

Geodeta natomiast wspiera proces w zakresie identyfikacji nieruchomości, przygotowania dokumentacji niezbędnej do ujawnienia zmian w ewidencji gruntów i budynków oraz zapewnienia zgodności oznaczeń wykorzystywanych w dokumentach prawnych. W praktyce współpraca geodety, architekta, notariusza i prawnika pozwala uniknąć błędów mogących utrudnić późniejsze wpisy do ksiąg wieczystych.

Jak ustala się udziały w nieruchomości wspólnej?

Wyodrębnienie lokali nie powoduje całkowitego ustania współwłasności. Właściciele lokali pozostają współwłaścicielami tzw. nieruchomości wspólnej, obejmującej grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Do nieruchomości wspólnej należą między innymi dach, fundamenty, ściany konstrukcyjne, klatki schodowe, korytarze czy wspólne instalacje.

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Oznacza to, że im większy lokal, tym większy udział jego właściciela w nieruchomości wspólnej i związanych z nią prawach oraz obowiązkach.

Wydzielenie lokali – jak przebiega zniesienie współwłasności w praktyce?

Jeżeli współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału budynku, ustanowienie odrębnej własności lokali może nastąpić w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. W akcie określa się między innymi położenie lokali, ich powierzchnię, pomieszczenia przynależne oraz wysokość udziałów związanych z każdym lokalem.

Po podpisaniu aktu notarialnego składane są wnioski o założenie ksiąg wieczystych dla nowo powstałych lokali oraz dokonanie odpowiednich wpisów w księgach już istniejących. Od tego momentu każdy właściciel dysponuje własnym lokalem jako samodzielną nieruchomością, którą może sprzedać, darować lub obciążyć hipoteką niezależnie od pozostałych właścicieli.

Zniesienie współwłasności przed sądem – biegli i brak zgody współwłaścicieli

Nie zawsze jednak współwłaściciele są w stanie wypracować wspólne stanowisko. W takiej sytuacji każdy z nich może wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 Kodeksu cywilnego. Sąd rozważa wówczas, czy istnieją warunki do ustanowienia odrębnej własności lokali i czy taki sposób podziału będzie zgodny z przepisami oraz zasadami prawidłowego korzystania z nieruchomości.

W postępowaniu często konieczne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa lub geodezji. Specjaliści oceniają możliwość wydzielenia samodzielnych lokali oraz przedstawiają propozycje podziału. W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalony jest pogląd, że podział budynku przez wyodrębnienie lokali powinien być rozważany w pierwszej kolejności, jeżeli pozwalają na to warunki techniczne i prawne (m.in. postanowienie SN z 7 maja 2008 r., II CSK 664/07).

Najczęstsze problemy przy wydzielaniu lokali

Jednym z najczęstszych problemów jest brak możliwości uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Dotyczy to zwłaszcza starszych budynków, w których poszczególne części nie zostały zaprojektowane jako niezależne mieszkania lub lokale użytkowe. Trudności mogą wynikać również z nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości albo rozbieżności pomiędzy dokumentacją budowlaną a rzeczywistym sposobem użytkowania budynku.

W praktyce spory często dotyczą także ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej, zakresu korzystania z części wspólnych oraz kosztów niezbędnych prac adaptacyjnych. Im wcześniej współwłaściciele przeanalizują te kwestie przy wsparciu specjalistów, tym większa szansa na sprawne przeprowadzenie całej procedury.

Podsumowanie

Ustanowienie odrębnej własności lokali jest jednym z najczęściej wykorzystywanych sposobów zniesienia współwłasności budynku. Rozwiązanie to pozwala zastąpić udział w całej nieruchomości pełnym prawem własności do konkretnego lokalu, co znacząco zwiększa swobodę dysponowania majątkiem.

Skuteczne przeprowadzenie procedury wymaga jednak spełnienia warunków wynikających z ustawy o własności lokali, przygotowania odpowiedniej dokumentacji oraz prawidłowego ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej. Z tego względu przed podjęciem decyzji warto skonsultować planowany podział z prawnikiem oraz specjalistami odpowiedzialnymi za przygotowanie dokumentacji technicznej.